Перевірка договору інвестицій в майбутній обʼєкт нерухомості (МОН)

Інвестування в майбутні об’єкти нерухомості (МОН) в Україні залишається одним із популярних способів збереження та примноження капіталу. Однак такі інвестиції пов’язані з високими ризиками, адже об’єкт на момент укладення договору ще не існує, а його створення залежить від багатьох факторів: добросовісності забудовника, дотримання законодавства, своєчасного фінансування тощо. Щоб мінімізувати ризики, інвестору необхідно ретельно перевірити договір інвестицій.

У цій статті ми детально розглянемо ключові аспекти перевірки договору інвестицій у МОН, які допоможуть захистити ваші права та інтереси.

Майбутній об’єкт нерухомості (МОН) – це об’єкт нерухомості, який на момент укладення інвестиційного договору ще не створений (не введений в експлуатацію) і перебуває на стадії проєктування, будівництва або підготовки до будівництва. До МОН належать, наприклад, квартири, комерційні приміщення, паркомісця в житлових комплексах, які ще не здані в експлуатацію. Юридично такий об’єкт не має статусу нерухомого майна, оскільки не зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а інвестор лише отримує майнові права на нього.

Інвестиція в Майбутній об’єкт нерухомості (МОН) – це вкладення коштів (або інших ресурсів) фізичною чи юридичною особою в будівництво майбутнього об’єкта нерухомості з метою отримання права власності на нього після завершення будівництва або для отримання прибутку від подальшого продажу чи оренди. Така інвестиція зазвичай оформлюється через договори (наприклад, купівлі-продажу майнових прав, пайової участі, попередній договір) і пов’язана з ризиками, оскільки об’єкт ще не існує, а його створення залежить від надійності забудовника, наявності дозволів та інших факторів.

Договір інвестицій у МОН зазвичай укладається між інвестором (фізичною або юридичною особою) та забудовником (або пов’язаною компанією) і регулює порядок фінансування будівництва майбутнього об’єкта нерухомості. В Україні такі договори можуть мати різні форми, зокрема:

Кожен із цих типів договорів має свої особливості та ризики, тому першим кроком є визначення правової природи документа. Наприклад, договір купівлі-продажу майнових прав регулюється Цивільним кодексом України, тоді як пайова участь може підпадати під Закон України «Про інвестиційну діяльність». Юристи Юридичної компанії INSEININ рекомендують звертати увагу на відповідність форми договору вимогам останнього нового законодавства у сфері регулювання будівництва і продажу МОНів, адже неправильно оформлений документ може бути визнаний недійсним.

Перш ніж підписувати договір, необхідно переконатися в надійності забудовника та законності будівництва. Недобросовісні компанії можуть пропонувати привабливі ціни та умови інвестування (до прикладу 10% від ціни на початку будівництва), але не мати необхідних дозволів або перебувати на межі банкрутства.

Юридичний статус забудовника:

• Перевірте дані про компанію в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань (ЄДР). Зверніть увагу на дату реєстрації, статутний капітал, керівництво та наявність судових справ.
• Перевірте, чи не перебуває забудовник у процесі ліквідації або банкрутства (інформація доступна в Єдиному реєстрі судових рішень або через спеціалізовані сервіси). Також перевіряємо борги та виконавчі провадження.

Дозвільна документація:

• Містобудівні умови та обмеження: Переконайтеся, що забудовник отримав цей документ від місцевих органів влади.
• Дозвіл на будівництво: Перевірте наявність дозволу в Реєстрі будівельної діяльності (онлайн). Зверніть увагу на категорію складності об’єкта та відповідність дозволу проєктній документації.
• Право на земельну ділянку: Забудовник повинен мати право власності або оренди на земельну ділянку, що дійсне або продовжене в дії. Перевірте це в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
• Технічні умови: Наявність підключення до інженерних мереж (електрика, водопостачання, каналізація) є обов’язковою. Також вони можуть змінюватись та потребують оновлення з часом, слідкуйте за цим.
• Репутація забудовника: Проаналізуйте відгуки, історію завершених проєктів, наявність затримок у здачі об’єктів, перевірте дані власника та їх звʼязок з іншими проблемними компаніями чи проєктами.

Юридична компанія INSEININ рекомендує звертатися до юристів з нерухомості для комплексної перевірки забудовника, адже навіть незначні порушення в документації можуть призвести до зупинки будівництва або визнання об’єкта самочинним.

Договір інвестицій у МОН є основним документом, який регулює права та обов’язки сторін. Неправильно сформульовані умови або відсутність ключових положень можуть призвести до втрати коштів інвестора, визнання договору недійсним чи не укладеним.

Істотними умовами договору купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж) за Закон "Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому", є:

1) відомості про замовника будівництва та девелопера будівництва (за наявності):

для юридичної особи: найменування; ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України (для юридичної особи - нерезидента - код/номер з торговельного, банківського чи судового реєстру або номер реєстраційного посвідчення місцевого органу влади іноземної держави про реєстрацію юридичної особи), місцезнаходження;

для фізичної особи - підприємця: прізвище, ім’я, по батькові (за наявності); реєстраційний номер запису про державну реєстрацію фізичної особи - підприємця згідно з Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань, місце проживання;

2) назва неподільного об’єкта незавершеного будівництва або подільного об’єкта незавершеного будівництва, складовою частиною якого є відповідний майбутній об’єкт нерухомості, відповідно до документа, що дає право на виконання будівельних робіт;

3) вид будівництва (нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт);

4) відомості про земельну ділянку, на якій розташовано неподільний об’єкт незавершеного будівництва або подільний об’єкт незавершеного будівництва, складовою частиною якого є відповідний майбутній об’єкт нерухомості (у випадках якщо законом передбачена можливість набуття права на виконання будівельних робіт без оформлення права власності/права користування земельною ділянкою - за наявності):

а) відомості про власника/користувача земельної ділянки:

для юридичної особи: найменування; ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України (для юридичної особи - нерезидента - код/номер з торговельного, банківського чи судового реєстру або номер реєстраційного посвідчення місцевого органу влади іноземної держави про реєстрацію юридичної особи);

для фізичної особи - підприємця: прізвище, ім’я, по батькові (за наявності); реєстраційний номер запису про державну реєстрацію фізичної особи - підприємця згідно з Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань;

б) кадастровий номер земельної ділянки;

в) номер відомостей про право власності/право користування замовника будівництва на земельну ділянку у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;

5) номер відомостей про спеціальне майнове право замовника будівництва на неподільний об’єкт незавершеного будівництва або подільний об’єкт незавершеного будівництва, складовою частиною якого є відповідний майбутній об’єкт нерухомості, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;

6) основні технічні характеристики неподільного об’єкта незавершеного будівництва або подільного об’єкта незавершеного будівництва, складовою частиною якого є відповідний майбутній об’єкт нерухомості:

а) функціональне призначення об’єкта;

б) загальна площа об’єкта, функціональне призначення та площа окремих приміщень у складі об’єкта (для неподільного об’єкта незавершеного будівництва) згідно з проектною документацією на будівництво об’єкта;

в) кількість поверхів згідно з проектною документацією на будівництво об’єкта;

г) опис основних конструктивних елементів та інженерного обладнання відповідно до переліку, визначеного Кабінетом Міністрів України;

ґ) клас енергоефективності згідно з енергетичним сертифікатом;

7) ідентифікатор об’єкта будівництва (закінченого будівництвом об’єкта) в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (будівлі, споруди), у тому числі складовою частиною якого є відповідний майбутній об’єкт нерухомості;

8) графічне зображення розташування неподільного об’єкта незавершеного будівництва або подільного об’єкта незавершеного будівництва на генеральному плані об’єкта будівництва (крім об’єктів, що споруджуються на підставі будівельного паспорта забудови земельної ділянки);

9) інформація про те, що продаж неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості є першим;

10) адреса неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості;

11) у разі купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості додатково зазначаються:

а) назва майбутнього об’єкта нерухомості (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо);

б) основні технічні характеристики майбутнього об’єкта нерухомості:

функціональне призначення об’єкта;

секція (під’їзд), поверх, на якому розміщено об’єкт;

загальна площа об’єкта згідно з проектною документацією на будівництво об’єкта (у тому числі функціональне призначення та площа окремих приміщень у складі об’єкта);

опис основних конструктивних елементів та інженерного обладнання згідно з проектною документацією на будівництво об’єкта відповідно до переліку, визначеного Кабінетом Міністрів України;

в) ідентифікатор об’єкта будівництва в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва;

г) номер відомостей про спеціальне майнове право на майбутній об’єкт нерухомості у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;

12) графічне зображення схеми будівельного плану неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості із зазначенням назви та площі всіх його приміщень, розміщення об’єкта на поверсі;

13) відомості про відсутність речових прав третіх осіб та обтяжень речових прав на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості (у тому числі номери відомостей про речові права третіх осіб та обтяження речових прав на об’єкт у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно);

14) ціна неподільного об’єкта будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості або спосіб її визначення;

15) запланований квартал та рік прийняття в експлуатації закінченого будівництвом об’єкта, у тому числі складовою частиною якого є майбутній об’єкт нерухомості, та виконання продавцем зобов’язання щодо забезпечення передачі об’єкта нерухомого майна покупцю;

16) відомості про укладення між замовником будівництва та девелопером будівництва договору про організацію та фінансування будівництва об’єкта:

назва договору;

дата укладення та номер (за наявності) договору;

найменування сторін договору;

для сторони договору - юридичної особи: найменування; ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України (для юридичної особи - нерезидента - код/номер з торговельного, банківського чи судового реєстру або номер реєстраційного посвідчення місцевого органу влади іноземної держави про реєстрацію юридичної особи);

для сторони договору (замовника будівництва) - фізичної особи - підприємця: прізвище, ім’я, по батькові (за наявності); реєстраційний номер запису про державну реєстрацію фізичної особи - підприємця згідно з Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань;

відомості про нотаріуса, який посвідчив договір;

17) підстави та порядок зміни істотних умов договору;

18) підстави та порядок дострокового припинення дії договору;

19) строк повернення покупцю коштів у разі дострокового припинення дії договору, який не може перевищувати 60 календарних днів з дня припинення дії договору;

20) строк повернення покупцю надміру сплачених коштів, якщо за результатами технічної інвентаризації фактична загальна площа об’єкта нерухомого майна виявиться меншою за площу, зазначену в договорі купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, який не може перевищувати 60 календарних днів з дня державної реєстрації за покупцем права власності на відповідний об’єкт нерухомого майна;

21) строк доплати покупцем коштів, якщо за результатами технічної інвентаризації фактична загальна площа об’єкта нерухомого майна виявиться більшою за площу, зазначену в договорі купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості;

22) відповідальність сторін за несвоєчасне виконання та невиконання умов договору;

23) порядок надання покупцю інформації про хід виконання умов договору;

24) стислий перелік будівельних робіт, які повинні бути проведені на неподільному об’єкта незавершеного будівництва/майбутньому об’єкті будівництва;

25) перелік обладнання, яке повинно бути встановлено на неподільному об’єкті незавершеного будівництва/майбутньому об’єкті нерухомості та передано покупцю;

26) стислий перелік робіт, які повинні бути проведені на об’єкті будівництва та прибудинковій території;

27) перелік обладнання, яке повинно бути встановлено на об’єкті будівництва, призначеного для забезпечення функціонування такого об’єкта після закінчення будівельних робіт та прийняття його в експлуатацію;

28) номери телефонів та адреси для листування сторін.

1) відомості Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань про замовника будівництва (девелопера будівництва, управителя фонду фінансування будівництва);

2) документи, що підтверджують право власності/право користування замовника будівництва земельною ділянкою, на якій споруджується об’єкт будівництва (якщо законом передбачена можливість набуття права на виконання будівельних робіт без оформлення права власності/права користування земельною ділянкою - за наявності);

3) містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки або будівельний паспорт забудови земельної ділянки;

4) технічні умови до інженерного забезпечення об’єкта будівництва;

5) проектна документація на будівництво;

6) звіт про результати експертизи проектної документації на будівництво;

7) відомості (документ) про набуття права на виконання будівельних робіт;

8) договір про організацію та фінансування будівництва об’єкта - у разі укладення;

9) фінансова звітність про господарську діяльність замовника будівництва (девелопера будівництва, управителя фонду фінансування будівництва) за останні два роки (для суб’єктів господарювання, які здійснюють господарську діяльність менше двох років, - за час здійснення господарської діяльності).

Одним із найважливіших етапів інвестування в МОН є отримання права власності на готовий об’єкт. Договір повинен чітко регулювати цей процес.
Оформлення права власності на МОН за новим законодавством відбуватиметься автоматизованою системою наступним чином:

Державна реєстрація права власності на об’єкт нерухомого майна, щодо якого зареєстровано право власності на неподільний об’єкт незавершеного будівництва чи спеціальне майнове право на неподільний об’єкт незавершеного будівництва або майбутній об’єкт нерухомості, здійснюється автоматично програмними засобами ведення Державного реєстру прав у день отримання з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва відомостей про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта (відповідної черги будівництва/пускового комплексу) у порядку електронної інформаційної взаємодії між Державним реєстром прав та Єдиною державною електронною системою у сфері будівництва.

Під час проведення державної реєстрації права власності на об’єкт нерухомого майна, щодо якого зареєстровано право власності або спеціальне майнове право на неподільний об’єкт незавершеного будівництва, автоматично програмними засобами ведення Державного реєстру прав:

1) оновлюються характеристики об’єкта згідно з відомостями Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва;

2) змінюється вид речового права (із спеціального майнового права на право власності) - для неподільних об’єктів незавершеного будівництва, щодо яких зареєстровано спеціальне майнове право;

3) проводиться державна реєстрація обтяження речових прав на об’єкт нерухомого майна на користь замовника будівництва - у разі якщо за результатами оновлення характеристик об’єкта його загальна площа збільшилася порівняно із загальною площею відповідного неподільного об’єкта нерухомості, щодо якого зареєстровано спеціальне майнове право.

Юристи INSEININ рекомендують перевіряти, чи використовується забудовником схема фінансування через фонди фінансування будівництва (ФФБ) або інститути спільного інвестування (ІСІ).

Інвестування в МОН є складним процесом, який вимагає професійного підходу. Навіть найдосвідченіші інвестори можуть пропустити важливі деталі, тому залучення юристів з нерухомості є критично необхідним.

Інвестування в майбутні об’єкти нерухомості може бути вигідним, але потребує ретельної підготовки та аналізу. Перевірка договору інвестицій у МОН – це перший і найважливіший крок для захисту ваших коштів і прав. Звертайте увагу на репутацію забудовника, законність будівництва, умови договору та механізм передачі прав власності. Юристи з нерухомості Юридичної компанії INSEININ готова надати професійну підтримку, щоб ваше інвестування було безпечним і успішним.