БІЗНЕС

Юридична перевірка та внесення змін до договору забудовника про продаж обʼєкта нерухомості (МОН)

2025-05-07 14:00
Юридична перевірка та внесення змін до договору забудовника про продаж обʼєкта нерухомості (МОН)

Юридична перевірка та внесення змін до договору забудовника про продаж обʼєкта нерухомості (МОН)

Договори про продаж об’єктів нерухомості, зокрема майнових прав на майбутні об’єкти нерухомості (МОН), є одними з найпоширеніших інструментів на ринку первинної нерухомості в Україні. Однак, через складність таких угод, їх правову невизначеність та значні фінансові ризики, юридична перевірка договорів забудовника та внесення необхідних змін є критично важливими етапами для захисту інтересів покупця. У цій статті розкриваються ключові аспекти цього процесу, надаючи практичні рекомендації для інвесторів, покупців та юристів.

1. Значення юридичної перевірки договору

Юридична перевірка договору про продаж МОН спрямована на виявлення потенційних ризиків, які можуть вплинути на законність угоди, права покупця та можливість виконання зобов’язань забудовником. Основні цілі такої перевірки включають:
  • Перевірка правомочності забудовника: Встановлення, чи має забудовник право укладати договір, чи є він власником земельної ділянки або має відповідні дозвільні документи.
  • Аналіз умов договору: Оцінка чіткості, справедливості та законності умов, включаючи порядок оплати, строки виконання, штрафні санкції та механізми захисту прав покупця.
  • Виявлення прихованих ризиків: Перевірка на наявність обтяжень, судових спорів, невідповідностей у документації чи інших факторів, які можуть призвести до визнання договору недійсним.
  • Відповідність законодавству: Перевірка відповідності договору нормам Цивільного кодексу України, Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та іншим нормативним актам.

1.1. Основні документи для перевірки

Перед підписанням договору покупець або його юридичний представник має отримати та проаналізувати наступні документи:
Документи на земельну ділянку:
  • Витяг з Державного земельного кадастру.
  • Договір оренди, купівлі-продажу або акт на право постійного користування.
  • Відсутність обтяжень (арештів, іпотек, сервітутів).
Дозвільна документація:
  • Містобудівні умови та обмеження.
  • Дозвіл на виконання будівельних робіт.
  • Технічні умови для підключення до інженерних мереж.
Документи забудовника:
  • Статутні документи компанії.
  • Витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб.
  • Інформація про попередні проєкти та репутацію забудовника.
Проєктна документація:
  • Технічний паспорт об’єкта.
  • Планування та відповідність заявленим характеристикам.
Фінансові аспекти:
  • Умови фінансування будівництва (наприклад, через фонди фінансування будівництва, попередні договори чи інші схеми).
  • Відсутність ознак фінансової нестабільності забудовника.

1.2. Типові ризики, виявлені під час перевірки

  • Недостатня правова база договору: Деякі договори не відповідають вимогам законодавства, що може призвести до їх визнання недійсними.
  • Відсутність чітких строків здачі об’єкта: Нечітке формулювання строків завершення будівництва ускладнює притягнення забудовника до відповідальності за затримки.
  • Непрозорі умови оплати: Приховані платежі, нечітко визначені штрафні санкції чи невідповідність між вартістю у договорі та рекламі.
  • Ризики втрати майнових прав: Укладення договорів через посередників, а не напряму із забудовником, може ускладнити захист прав покупця.

2. Внесення змін до договору

Після виявлення проблемних положень у договорі наступним кроком є внесення змін, які захистять інтереси покупця та мінімізують ризики. Внесення змін до договору вимагає узгодження із забудовником, тому важливо мати аргументовану позицію та юридичну підтримку.

2.1. Етапи внесення змін

Аналіз проблемних положень:
  • Виявлення умов, які є несправедливими, нечіткими чи суперечать законодавству.
  • Формулювання пропозицій щодо їх зміни.
Переговори із забудовником:
  • Підготовка письмового запиту із переліком запропонованих змін.
  • Обґрунтування необхідності змін із посиланням на законодавство чи ринкову практику.
Укладення додаткової угоди:
  • Формалізація змін шляхом підписання додаткової угоди до договору.
  • Перевірка, щоб усі зміни були чітко прописані та не створювали нових ризиків.
Нотаріальне посвідчення (за потреби):
  • У деяких випадках, якщо договір підлягає нотаріальному посвідченню, зміни також мають бути засвідчені нотаріусом.

2.2. Ключові зміни, які варто внести

Чітке визначення строків:
  • Включення конкретних дат завершення будівництва та передачі об’єкта покупцеві.
  • Встановлення штрафних санкцій за порушення строків (наприклад, пеня у розмірі 0,1% від вартості об’єкта за кожен день прострочення).
Прозорість фінансових умов:
  • Фіксація повної вартості об’єкта без додаткових платежів.
  • Включення механізму повернення коштів у разі невиконання забудовником зобов’язань.
Захист від форс-мажору:
  • Визначення чіткого переліку форс-мажорних обставин та порядку їх підтвердження.
  • Обмеження можливості забудовника посилатися на форс-мажор без належного обґрунтування.
Гарантії прав покупця:
  • Включення положень про право покупця на перевірку ходу будівництва.
  • Забезпечення права на відмову від договору з поверненням сплачених коштів у разі суттєвих порушень з боку забудовника.
Уточнення характеристик об’єкта:
  • Детальний опис об’єкта нерухомості (площа, поверх, технічні характеристики).
  • Гарантії відповідності побудованого об’єкта заявленим параметрам.

2.3. Юридичні нюанси внесення змін

  • Односторонні зміни: Зміни до договору можливі лише за згодою обох сторін, якщо інше не передбачено договором або законом.
  • Відмова забудовника: У разі відмови забудовника вносити зміни покупець може звернутися до суду або відмовитися від укладення договору.
  • Ризик анулювання договору: Неправильно оформлені зміни можуть призвести до визнання договору чи додаткової угоди недійсними.

Практичні рекомендації від Юридичної компанії INSEININ

Для успішної юридичної перевірки та внесення змін до договору про продаж МОН рекомендуємо наступне:
Залучайте професійних юристів:
  • Кваліфікований юрист допоможе виявити приховані ризики та розробити оптимальні зміни до договору.
  • Юридична компанія INSEININ має досвід супроводу угод із нерухомістю та захисту прав покупців.
Перевіряйте репутацію забудовника:
  • Аналізуйте відгуки, попередні проєкти та наявність судових спорів за участю забудовника.
Уникайте поспішного підписання:
  • Не підписуйте договір без попередньої перевірки, навіть якщо забудовник пропонує знижки чи акції.
Фіксуйте всі домовленості:
  • Усі зміни та домовленості із забудовником мають бути оформлені письмово та підписані обома сторонами.
Слідкуйте за законодавчими змінами:
  • Ринок нерухомості в Україні постійно регулюється новими законами, які можуть впливати на права та обов’язки сторін.

Висновок

Юридична перевірка та внесення змін до договору забудовника про продаж об’єкта нерухомості (МОН) є необхідними кроками для забезпечення безпеки інвестицій та захисту прав покупця. Ретельний аналіз документів, виявлення ризиків та внесення чітких і справедливих умов до договору дозволяють мінімізувати ймовірність фінансових втрат і судових спорів. Юридична компанія INSEININ готова надати професійну підтримку на всіх етапах цього процесу, від перевірки документів до переговорів із забудовником і супроводу угоди.
Для отримання консультації чи супроводу юриста з даних питань звертайтесь за номерами: +380 97 507 06 53 або +380 93 228 01 24

🔐Напишіть нам на:

🌐 Чи залишайте форму зворотнього звʼязку у нас на сайті — https://inseinin.com.ua/business

Оберіть INSEININ для супроводу - Забезпечте Безпеку вашому Бізнесу! 🌐💼

✅ЧИТАТИ БІЛЬШЕ НОВИН ПО ТЕМІ У👉TELEGRAM📲