БІЗНЕС

Юридичний супровід інвестицій в первинну нерухомість

2025-04-30 16:35
Юридичний супровід інвестицій в первинну нерухомість

Юридичний супровід купівлі на первинному ринку нерухомості: квартири, апартаментів, котеджів чи будинку

Купівля в первинної нерухомості (квартири, апартаментів, котеджів чи будинку) в Україні залишаються одним із найпопулярніших способів збереження та примноження капіталу. Однак такі інвестиції пов’язані з певними ризиками, зокрема через недобросовісних забудовників, невідповідність документації чи порушення законодавства. З прийняттям Закону України № 2518-IX від 15.08.2022 «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (далі – Закон № 2518-IX), правове поле для інвесторів стало більш регульованим і прозорим.

Ця стаття розкриває ключові аспекти юридичного супроводу інвестицій у первинну нерухомість з урахуванням нового законодавства, акцентуючи на захисті прав інвесторів, перевірці документів та особливостях державної реєстрації.

Первинна нерухомість – це об’єкти нерухомого майна, які перебувають на стадії будівництва або щойно введені в експлуатацію, але ще не були у власності фізичних чи юридичних осіб (тобто не мають історії попередніх власників). До первинної нерухомості належать квартири, комерційні приміщення, будинки чи інші об’єкти, які реалізуються забудовником безпосередньо інвестору чи покупцю. Відповідно до Закону України № 2518-IX, первинна нерухомість може включати як об’єкти незавершеного будівництва, так і майбутні об’єкти нерухомості, на які оформлюються спеціальні майнові права.

Інвестиції в первинну нерухомість – це вкладення капіталу в об’єкти первинної нерухомості з метою отримання прибутку або збереження коштів. Такі інвестиції можуть здійснюватися шляхом укладення договорів із забудовником (наприклад, купівлі-продажу майнових прав, пайової участі чи попередніх договорів) на етапі будівництва чи перед введенням об’єкта в експлуатацію. Метою інвестування може бути перепродаж нерухомості після зростання її вартості, здача в оренду або використання для особистих потреб.

1. Значення Закону № 2518-IX для інвесторів

Закон № 2518-IX, який набрав чинності 10.10.2022, кардинально змінює підходи до регулювання будівництва та інвестування в об’єкти нерухомості, що ще не завершені. Основна мета закону – захист прав інвесторів шляхом гарантування речових прав на об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості. Ключові нововведення, які впливають на юридичний супровід інвестицій, включають:
  • Визначення термінів: Закон чітко визначає поняття «неподільний об’єкт незавершеного будівництва», «подільний об’єкт» (наприклад, багатоквартирний будинок), «спеціальне майнове право» та «майбутній об’єкт нерухомості (МОН)». Це дозволяє уникнути неоднозначностей у договорах та правозастосуванні (Стаття 1).
  • Оборотоздатність об’єктів: Об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості (МОНи) отримали статус оборотоздатних, що дозволяє їх відчуження, іпотеку чи спадкування (Стаття 2).
  • Спеціальне майнове право: Вводиться новий правовий інститут, який гарантує інвестору право на майбутній об’єкт нерухомості після введення будинку в експлуатацію (Стаття 4).
  • Державна реєстрація: Усі зміни, пов’язані з об’єктами незавершеного будівництва, підлягають обов’язковій державній реєстрації, що підвищує прозорість угод (Стаття 5).
  • Спадкування: Закон регулює спадкування прав на об’єкти незавершеного будівництва, що раніше було проблематичним (Стаття 20).
  • Штрафи за порушення: За невиконання вимог щодо розкриття інформації про подільний об’єкт (наприклад, багатоквартирний будинок) на забудовника накладається штраф у розмірі 20 прожиткових мінімумів для працездатних осіб (Стаття 21).
Ці зміни створюють міцну правову основу для інвесторів, але вимагають ретельного юридичного супроводу, щоб уникнути ризиків і скористатися новими можливостями.

2. Етапи юридичного супроводу інвестицій

Юридичний супровід інвестицій у первинну нерухомість МОН – це комплексна робота, яка охоплює аналіз документів, перевірку сторін угоди, оформлення договорів та контроль виконання зобов’язань. Розглянемо ключові етапи.

2.1. Перевірка забудовника та об’єкта

Першим кроком є аналіз репутації та юридичного статусу забудовника. Інвестору необхідно перевірити:
  • Документи забудовника: Статут, свідоцтво про державну реєстрацію, ліцензії та дозволи на будівництво.
  • Фінансову стабільність: Наявність судових спорів, боргів, процедур банкрутства чи ліквідації. Це можна зробити через Єдиний державний реєстр судових рішень та Єдиний реєстр юридичних осіб.
  • Дозвільну документацію на будівництво: Містобудівні умови та обмеження, дозвіл на виконання будівельних робіт, технічні умови, проєктну документацію.
  • Право на земельну ділянку: Перевірка права власності чи оренди на земельну ділянку, цільового призначення землі та відсутності обтяжень (Стаття 120 Земельного кодексу України, згадана в Законі № 2518-IX).
  • Інформацію про об’єкт: Закон № 2518-IX вимагає від забудовника розкривати детальну інформацію про подільний об’єкт, включаючи технічні характеристики, строки здачі та умови фінансування. Недотримання цих вимог тягне штраф, що є додатковим стимулом для забудовників бути прозорими.
Юрист має перевірити, чи зареєстровано об’єкт незавершеного будівництва в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, оскільки це є обов’язковим відповідно до Статті 5 Закону.

2.2. Аналіз інвестиційного договору

Інвестиційні договори в первинну нерухомість можуть мати різні форми: договори купівлі-продажу майнових прав, пайової участі, попередні договори чи договори про спільну діяльність. З урахуванням Закону № 2518-IX особливу увагу слід приділити:
  • Чіткості формулювань: Договір має містити точний опис об’єкта (неподільного чи подільного), його технічні характеристики, адресу, номер у проєктній документації.
  • Спеціального майнового права: Договір повинен передбачати передачу спеціального майнового права на майбутній об’єкт нерухомості, яке підлягає державній реєстрації (Стаття 4).
  • Умов фінансування: Прозорі умови оплати, включаючи строки, розмір платежів і порядок їх повернення у разі невиконання забудовником зобов’язань.
  • Відповідальності сторін: Чітке визначення штрафних санкцій за порушення строків будівництва чи інших умов.
  • Права спадкування: Згідно зі Статтею 20, договір має враховувати можливість спадкування прав на об’єкт незавершеного будівництва.
Юрист з нерухомості має переконатися, що договір відповідає вимогам Закону № 2518-IX і не містить положень, які можуть призвести до визнання договору недійсним або неукладеним.

2.3. Державна реєстрація прав

Одним із ключових нововведень Закону № 2518-IX є обов’язкова державна реєстрація спеціального майнового права та будь-яких змін, пов’язаних із об’єктом незавершеного будівництва. Це включає:
  • Реєстрацію права власності на неподільний об’єкт незавершеного будівництва (Стаття 3).
  • Реєстрацію спеціального майнового права на майбутній об’єкт нерухомості (Стаття 4).
  • Реєстрацію змін, наприклад, у разі переуступки прав чи іпотеки (Стаття 5).
Юрист супроводжує процес подання документів до державного реєстратора, перевіряє коректність внесення даних до реєстру та забезпечує захист прав інвестора в разі відмови в реєстрації.

2.4. Контроль виконання зобов’язань

Після укладення договору юрист здійснює моніторинг виконання забудовником своїх зобов’язань, зокрема:
  • Дотримання строків будівництва та введення об’єкта в експлуатацію.
  • Відповідність зведеного об’єкта проєктній документації.
  • Виконання умов фінансування та розкриття інформації відповідно до Закону № 2518-IX.
У разі виявлення порушень юрист може ініціювати претензійну роботу, звернення до контролюючих органів чи судовий захист прав інвестора.

3. Ризики та способи їх мінімізації

Незважаючи на прогресивні зміни, інвестиції в первинну нерухомість залишаються ризикованими. Основні ризики включають:
  • Недобросовісність забудовника: Замороження будівництва, нецільове використання коштів чи банкрутство.
  • Юридичні помилки: Некоректно оформлені договори чи відсутність державної реєстрації прав.
  • Зміни законодавства: Хоча Закон № 2518-IX є стабільною основою, подальші зміни можуть вплинути на права інвесторів.
Для мінімізації ризиків інвестору необхідно:
  • Залучати професійного юриста з досвідом у сфері нерухомості.
  • Використовувати механізми державної реєстрації, передбачені Законом № 2518-IX.
  • Укладати договори через нотаріусів, що забезпечує додаткову перевірку документів (Стаття 55 Закону України «Про нотаріат», згадана в Законі № 2518-IX).
  • Уважно перевіряти репутацію забудовника та історію його проєктів.

4. Переваги Закону № 2518-IX для інвесторів

Закон № 2518-IX створює низку переваг для інвесторів, які полегшують юридичний супровід:
  • Прозорість: Обов’язкове розкриття інформації про об’єкт знижує ризик шахрайства.
  • Гарантії прав: Спеціальне майнове право та його державна реєстрація забезпечують захист інтересів інвестора.
  • Гнучкість угод: Можливість відчуження, іпотеки чи спадкування об’єктів незавершеного будівництва розширює інвестиційні можливості.
  • Штрафні санкції: Відповідальність забудовників за порушення вимог закону мотивує їх діяти добросовісно.

5. Рекомендації для інвесторів

Для успішного інвестування в первинну нерухомість за умов дії Закону № 2518-IX рекомендуємо:
  1. Залучити юриста з нерухомості на ранньому етапі: Професійний супровід допоможе уникнути помилок і захистити ваші права.
  2. Ретельно перевіряти документацію: Особливу увагу приділяйте дозволам, договорам і реєстрації прав.
  3. Моніторити будівництво: Регулярно перевіряйте хід робіт і відповідність проєкту заявленим характеристикам.
  4. Використовувати державні реєстри: Переконайтеся, що ваші права зареєстровані в Державному реєстрі речових прав.
  5. Стежити за змінами законодавства: Хоча Закон № 2518-IX є актуальним, нові нормативні акти можуть впливати на інвестиційний процес.

Висновок

Закон № 2518-IX став важливим кроком у напрямку захисту прав інвесторів у первинну нерухомість. Однак складність процедур, пов’язаних із державною реєстрацією, перевіркою документів і контролем виконання зобов’язань, вимагає кваліфікованого юридичного супроводу. Інвесторам варто залучати досвідчених юристів, які допоможуть мінімізувати ризики та скористатися перевагами нового законодавства.

Юристи з нерухомості Юридичної компанії INSEININ готова надати професійну підтримку, щоб ваше інвестування було безпечним і успішним.
Юридична компанія INSEININ надає послуги юриста з нерухомості, який має великий досвід та може надавати послуги з:

  1. Підготовки та аналізу угод купівлі-продажу нерухомості.
  2. Оренди нерухомості.
  3. Правового супроводу в спорах про нерухомість.
  4. Оцінки правових ризиків.
  5. Консультацій та правової підтримки.

Спеціаліст з нерухомості в юридичній компанії INSEININ, є частиною команди професіоналів, які надають комплексні юридичні послуги у цій галузі.

📞 Для отримання консультації юриста з даних питань звертайтесь за номерами: +380 97 507 06 53 або +380 93 228 01 24

🔐Напишіть нам на:

🌐 Чи залишайте форму зворотнього звʼязку у нас на сайті — https://inseinin.com.ua/business

Оберіть INSEININ для супроводу - Забезпечте Безпеку вашому Бізнесу з надійним КВЕД! 🌐💼

✅ЧИТАТИ БІЛЬШЕ НОВИН ПО ТЕМІ У👉TELEGRAM📲