Юридична перевірка забудовника та майбутнього обʼєкта нерухомості (МОН)

Інвестиція в нерухомість, зокрема в новобудови, є одним із найпопулярніших способів збереження та примноження капіталу в Україні. Проте такі угоди пов’язані з високими фінансовими ризиками, адже покупець вкладає кошти в об’єкт, який ще не існує фізично. Щоб мінімізувати ризики та уникнути шахрайства, необхідно провести ретельну юридичну перевірку забудовника та майбутнього об’єкта нерухомості (МОН). У цій статті ми детально розглянемо, як правильно провести таку перевірку, на що звернути увагу та які інструменти використовувати, щоб захистити свої інтереси.

Юридична перевірка забудовника – це комплексний аналіз правових, фінансових і технічних аспектів діяльності забудовника та майбутнього об’єкта нерухомості (МОН) з метою оцінки їхньої законності, надійності та інвестиційної привабливості. Вона включає перевірку репутації забудовника, його фінансового стану, дозвільної документації, земельних прав, відповідності проєкту будівельним нормам, а також аналіз договору та потенційних ризиків, пов’язаних із будівництвом. Метою є мінімізація юридичних і фінансових ризиків для інвестора чи покупця.

Майбутній об’єкт нерухомості (МОН) – це об’єкт нерухомості (житловий будинок, квартира, комерційна нерухомість тощо), який перебуває на стадії проєктування, будівництва або ще не введений в експлуатацію. МОН характеризується тим, що на момент укладення угоди він фізично не існує або не завершений, що підвищує ризики для інвесторів через неможливість повноцінної оцінки готового об’єкта.

Покупка квартири в новобудові – це інвестиція в майбутнє житло, але й угода, що вимагає довіри до забудовника. На жаль, в Україні трапляються випадки, коли недобросовісні компанії затримують здачу об’єктів, порушують будівельні норми або навіть зникають із коштами інвесторів. Юридична перевірка дозволяє:

Проведення перевірки до підписання договору може вберегти від втрати коштів і тривалих судових спорів. Юридична компанія INSEININ рекомендує підходити до цього процесу системно, залучаючи фахівців, які допоможуть проаналізувати всі аспекти угоди.

Першим кроком є аналіз самого забудовника. Це допоможе оцінити його надійність і досвід на ринку. На що звернути увагу:

Реєстраційні дані компанії. Перевірте інформацію про юридичну особу в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань (ЄДР). Зверніть увагу на:

• Дату реєстрації компанії (надто "молоді" компанії можуть бути ризикованими).
• Статутний капітал (низький капітал може свідчити про ненадійність).
• Керівництво та засновників (перевірте, чи не пов’язані вони з іншими проблемними проєктами).
• Наявність судових справ або виконавчих проваджень (використовуйте реєстр судових рішень та Єдиний реєстр боржників).

Досвід на ринку. Дізнайтесь, скільки проєктів забудовник уже реалізував, чи були затримки в здачі об’єктів, які відгуки залишають клієнти. Для цього можна:

• Відвідати форуми інвесторів та профільні сайти.
• Ознайомитися з інформацією на офіційному сайті забудовника.
• Перевірити сторінки компанії в соціальних мережах.

Фінансова стабільність. Аналіз фінансових звітів (доступні через ЄДР або спеціалізовані сервіси, такі як YouControl) допоможе оцінити, чи має компанія достатньо ресурсів для завершення будівництва. Наявність боргів або податкових обтяжень може бути тривожним сигналом.

Законність будівництва – ключовий аспект, який потрібно перевірити. Відсутність необхідних дозволів може призвести до зупинки будівництва або визнання будинку самочинним. Основні документи, які потрібно проаналізувати:

Право на земельну ділянку. Переконайтеся, що забудовник має законне право використовувати земельну ділянку. Для цього перевірте:

• Витяг із Державного земельного кадастру (ДЗК) – він підтверджує право власності або оренди.
• Цільове призначення землі (має відповідати житловому будівництву).
• Наявність обтяжень (наприклад, арешту чи іпотеки).

Дозвіл на будівництво. Цей документ видається Державною архітектурно-будівельною інспекцією (ДАБІ) або її правонаступниками. Перевірте:

• Номер і дату видачі дозволу (доступно в Реєстрі дозвільних документів).
• Відповідність проєкту дозволу (наприклад, кількість поверхів, тип будинку).

Містобудівні умови та обмеження. Цей документ визначає, які параметри має мати будівля (висотність, щільність забудови тощо). Його можна отримати в місцевій адміністрації.
Проєктна документація. Переконайтеся, що проєкт будинку пройшов експертизу та відповідає будівельним нормам.

Угода з забудовником – це основний документ, який регулює ваші права та обов’язки. Типи договорів можуть варіюватися (договір пайової участі, попередній договір, інвестиційний договір тощо), але в будь-якому разі потрібно звернути увагу на:

Умови оплати. Чи передбачені чіткі графіки платежів? Чи є захист від зміни вартості квадратного метра?
Терміни здачі об’єкта. Переконайтеся, що в договорі вказані конкретні дати завершення будівництва та передачі квартири.
Штрафні санкції. Чи передбачені штрафи за порушення термінів з боку забудовника?
Права та обов’язки сторін. Уважно прочитайте, які гарантії надає забудовник і які ризики лягають на вас.
Механізм передачі прав власності. Договір має чітко описувати, як і коли ви отримаєте право власності на квартиру.

Юристи INSEININ радять уникати договорів із розмитими формулюваннями або умовами, що обмежують ваші права (наприклад, заборона на судовий захист).

Майбутній об’єкт нерухомості також потребує ретельного аналізу.
Основні аспекти:

Навіть якщо забудовник має хорошу репутацію, а документи виглядають законними, завжди є додаткові ризики. Наприклад:

Самостійна перевірка може бути складною, адже потребує доступу до спеціалізованих реєстрів, знання законодавства та досвіду аналізу документів. Юридична компанія INSEININ пропонує комплексний підхід до перевірки забудовника та МОН, який включає:

Наші фахівці допоможуть виявити приховані ризики та підготувати рекомендації для безпечної інвестиції.

Юридична перевірка забудовника та майбутнього об’єкта нерухомості – це не просто формальність, а необхідний крок для захисту ваших інвестицій. Ретельний аналіз репутації компанії, дозвільної документації, умов договору та самого об’єкта дозволяє мінімізувати ризики та уникнути неприємних сюрпризів у майбутньому. Довіряючи цей процес професіоналам, таким як Юридична компанія INSEININ, ви отримуєте впевненість у законності угоди та захист своїх прав.

Для отримання консультації юриста з даних питань звертайтесь за номерами: +380 97 507 06 53 або +380 93 228 01 24

🔐Напишіть нам на:

• WhatsApp
• Viber
• Telegram

🌐 Чи залишайте форму зворотнього звʼязку у нас на сайті — https://inseinin.com.ua/business

Оберіть INSEININ для супроводу - Забезпечте Безпеку вашому Бізнесу! 🌐💼

✅ЧИТАТИ БІЛЬШЕ НОВИН ПО ТЕМІ У👉TELEGRAM📲