БІЗНЕС

Юридичний супровід будівництва подільного обʼєкта нерухомості (ПОН)

2025-05-14 00:41

Юридичний супровід будівництва подільного обʼєкта нерухомості (ПОН): ключові аспекти та виклики

Будівництво подільного об’єкта нерухомості (ПОН), такого як багатоквартирні будинки, комерційні комплекси чи котеджні містечка, є складним процесом, що вимагає не лише технічної та фінансової підготовки, але й ретельного юридичного супроводу. Юридичний супровід відіграє ключову роль у забезпеченні законності, мінімізації ризиків і захисті інтересів усіх сторін, залучених до проєкту — від забудовника до інвесторів і кінцевих покупців. У цій статті розглянемо основні етапи юридичного супроводу будівництва ПОН, ключові виклики та рекомендації для успішної реалізації проєкту.

Що таке подільний об’єкт нерухомості?

Подільний об’єкт нерухомості — це об’єкт, який після завершення будівництва може бути розділений на окремі одиниці (квартири, офіси, торговельні приміщення тощо), кожна з яких матиме самостійний правовий статус і може бути відчужена окремо. В Україні ПОН найчастіше асоціюється з житловою та комерційною нерухомістю, будівництво якої регулюється низкою нормативно-правових актів, зокрема Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності", Цивільним кодексом України, а також спеціальними законами щодо інвестиційної діяльності.

Етапи юридичного супроводу будівництва ПОН

1. Підготовчий етап: правовий аудит та оформлення земельної ділянки

Юридичний супровід будівництва ПОН розпочинається з правового аудиту, який включає аналіз документів, пов’язаних із земельною ділянкою, на якій планується будівництво. На цьому етапі необхідно перевірити:
  • Право власності або користування земельною ділянкою: Чи є у забудовника право власності, оренди чи суперфіцію на земельну ділянку? Чи відповідає цільове призначення ділянки планованому будівництву (наприклад, для житлової чи комерційної забудови)?
  • Обтяження та обмеження: Чи є на ділянці арешти, іпотека, сервітути чи інші обмеження, які можуть перешкоджати будівництву?
  • Містобудівна документація: Чи є затверджений генеральний план, детальний план території, чи відповідає проєкт зонінгу?
На цьому етапі юрист також допомагає оформити необхідні договори (оренди, купівлі-продажу, суперфіцію) та отримати містобудівні умови і обмеження (МУО), які є підставою для розробки проєктної документації.
Виклики: Неправильно оформлені документи на землю або невідповідність цільового призначення можуть призвести до зупинення будівництва або визнання його незаконним. Наприклад, у 2023 році в Україні було зафіксовано кілька скандальних випадків, коли забудовники розпочинали роботи без належного оформлення МУО, що призводило 26 до судових позовів та штрафів.
Рекомендація: Залучення кваліфікованого юриста для проведення due diligence (належної перевірки) земельної ділянки та пов’язаних документів є обов’язковим. Також варто звернутися до незалежного експерта для аналізу містобудівної документації.

2. Отримання дозвільної документації

Будівництво ПОН вимагає отримання низки дозволів, зокрема:
  • Дозвіл на виконання будівельних робіт: Видається Державною архітектурно-будівельною інспекцією (ДАБІ) або її правонаступниками на основі затвердженої проєктної документації.
  • Декларація про початок виконання підготовчих робіт: Для окремих видів робіт, що передують основному будівництву.
  • Екологічні та санітарні висновки: Якщо проєкт може впливати на довкілля чи здоров’я населення.
Юрист на цьому етапі готує та подає необхідні документи, забезпечує відповідність проєктної документації вимогам законодавства, а також координує взаємодію з контролюючими органами.
Виклики: Зміни в законодавстві, які відбулися в Україні після реформи ДАБІ у 2020–2021 роках, ускладнили процес отримання дозволів. Нова система, що базується на Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (ЄДЕССБ), вимагає чіткого розуміння процедур та цифрових інструментів.
Рекомендація: Використовуйте можливості ЄДЕССБ для подання документів онлайн, що економить час. Також важливо залучити ліцензованого архітектора та інженера для підготовки проєктної документації, яка відповідатиме будівельним нормам.

3. Фінансування будівництва та залучення інвесторів

Фінансування будівництва ПОН часто здійснюється за рахунок залучення коштів інвесторів, що може відбуватися через різні механізми:
  • Фонди фінансування будівництва (ФФБ).
  • Інститути спільного інвестування (ІСІ).
  • Попередні договори купівлі-продажу майна.
  • Облігації.
Юрист розробляє договори з інвесторами, забезпечує їх відповідність Закону України "Про захист прав інвесторів у будівництві", а також проводить переговори щодо умов інвестування.
Виклики: Високий рівень недовіри до забудовників в Україні через численні випадки шахрайства та незавершених об’єктів. Наприклад, за даними Міністерства розвитку громад і територій, станом на 2024 рік в Україні налічується понад 1000 проблемних об’єктів нерухомості.
Рекомендація: Забудовнику варто забезпечити прозорість фінансування, наприклад, через створення окремого банківського рахунку для кожного ПОН та регулярне звітування перед інвесторами. Юристам слід чітко прописувати в договорах права та обов’язки сторін, а також механізми повернення коштів у разі невиконання зобов’язань.

4. Будівельний процес: контроль і відповідність

Під час будівництва юрист з нерухомості забезпечує:
  • Контроль за дотриманням умов дозволів: Перевірка, чи відповідає будівництво затвердженій проєктній документації.
  • Узгодження змін: Якщо виникає потреба змінити проєкт, юрист оформлює відповідні зміни та отримує нові дозволи.
  • Вирішення спорів: Наприклад, із підрядниками, сусідами чи контролюючими органами.
Виклики: Порушення будівельних норм або відхилення від проєкту можуть призвести до штрафів або навіть знесення об’єкта. У 2022 році в Києві було демонтовано кілька незаконно зведених поверхів у житлових комплексах через порушення МУО.
Рекомендація: Регулярно проводити внутрішній аудит будівельного процесу та залучати незалежних інспекторів для перевірки відповідності робіт.

5. Введення в експлуатацію та передача прав власності

Після завершення будівництва ПОН необхідно ввести в експлуатацію, що включає:
  • Отримання сертифіката відповідності: Підтверджує, що об’єкт відповідає проєктній документації та будівельним нормам.
  • Реєстрація права власності: На окремі одиниці нерухомості (квартири, офіси тощо).
  • Передача об’єктів інвесторам: На основі укладених договорів.
Юрист з нерухомості готує документи для введення в експлуатацію, забезпечує реєстрацію прав власності в Державному реєстрі речових прав та координує передачу майна.
Виклики: Затримки у введенні в експлуатацію через невідповідність об’єкта нормам або відсутність повного пакета документів. У 2023 році низка забудовників зіткнулася з проблемами через невідповідність інженерних мереж вимогам.
Рекомендація: Заздалегідь готувати документи для введення в експлуатацію та залучати експертів для перевірки інженерних систем. Також важливо забезпечити чітку комунікацію з інвесторами щодо строків передачі майна.

Роль юриста у вирішенні спорів

Юридичний супровід включає також захист інтересів забудовника у спорах, які можуть виникати з:
  • Інвесторами: Через затримки будівництва чи невідповідність об’єкта очікуванням.
  • Підрядниками: Через невиконання робіт чи порушення умов договорів.
  • Державними органами: Через порушення будівельних норм чи дозвільної документації.
Юрист представляє інтереси забудовника в судах, розробляє стратегії врегулювання спорів та забезпечує мінімізацію фінансових втрат.

Висновки

Юридичний супровід будівництва подільного об’єкта нерухомості є невід’ємною частиною успішної реалізації проєкту. Від підготовчого етапу до введення в експлуатацію кожен крок потребує ретельного правового аналізу, чіткого оформлення документів і взаємодії з державними органами та інвесторами. Кваліфікований юрист допомагає уникнути юридичних ризиків, забезпечити законність будівництва та захистити інтереси всіх сторін.
Для забудовників ключовими рекомендаціями є:
  • Проведення комплексного правового аудиту на початковому етапі.
  • Використання прозорих механізмів фінансування та чітких договорів з інвесторами.
  • Регулярний контроль за відповідністю будівництва нормам і дозволам.
  • Залучення незалежних експертів для перевірки документації та об’єкта.
У сучасних умовах, коли довіра до забудовників в Україні залишається низькою, а законодавство постійно змінюється, професійний юридичний супровід стає запорукою успішного завершення проєкту та задоволення всіх сторін.
Для отримання консультації чи супроводу юриста з даних питань звертайтесь за номерами: +380 97 507 06 53 або +380 93 228 01 24

🔐Напишіть нам на:

🌐 Чи залишайте форму зворотнього звʼязку у нас на сайті — https://inseinin.com.ua/business

Оберіть INSEININ для супроводу - Забезпечте Безпеку вашому Бізнесу! 🌐💼

✅ЧИТАТИ БІЛЬШЕ НОВИН ПО ТЕМІ У👉TELEGRAM📲