ЗЕМЕЛЬНЕ ПРАВО ЮРИДИЧНА КОМПАНІЯ INSEININ
Купівля капітальної споруди та приватизація землі під нею
2025-08-11 17:00

Купівля капітальної споруди та приватизація землі під нею

Купівля капітальної споруди та приватизація землі під нею: повний юридичний огляд

У сучасній Україні, де ринок нерухомості активно розвивається попри виклики воєнного часу, купівля капітальної споруди (наприклад, житлового будинку, комерційної будівлі чи промислової конструкції) часто супроводжується необхідністю оформлення права власності на земельну ділянку під нею. Це не просто технічна процедура, а комплексний процес, що регулюється Цивільним кодексом України (ЦКУ) та Земельним кодексом України (ЗКУ). У цій статті ми детально розберемо правові аспекти, етапи процедури, потенційні ризики та способи їх уникнення. Юридична компанія INSEININ надає повний супровід у таких справах, допомагаючи клієнтам уникнути помилок та оптимізувати процес.

Правові основи: як пов'язані споруда та земля?

В Україні земля та розташовані на ній об'єкти нерухомості вважаються окремими об'єктами цивільного обороту, але вони тісно пов'язані. Згідно зі статтею 377 Цивільного кодексу України, при набутті права власності на будівлю чи споруду автоматично переходить право на земельну ділянку під нею або її частину, без зміни цільового призначення. Це означає, що покупець споруди набуває не лише сам об'єкт, але й права користування чи власності на землю, якщо вона вже оформлена на продавця.
Однак, якщо земельна ділянка перебуває у державній чи комунальній власності (наприклад, в оренді), покупець отримує лише право користування. Для повного переходу у приватну власність необхідна приватизація. Земельний кодекс України (стаття 118) передбачає безоплатну приватизацію землі для громадян, які є власниками об'єктів на ній, включаючи капітальні споруди. У 2025 році ця процедура спрощена: дозволено безоплатну передачу ділянок власникам будівель, незалежно від того, чи є споруда житловою чи нежитловою. Для юридичних осіб приватизація може бути платною через аукціон, але для фізичних осіб під житловими будинками вона залишається безкоштовною.
Капітальна споруда визначається як об'єкт, що має фундамент, стіни та дах, і призначений для тривалого використання (наприклад, будинок, гараж, склад). Не плутати з тимчасовими конструкціями, як МАФи, де зміна цільового призначення землі не потрібна. Важливо: з 1 січня 2025 року неоформлені земельні ділянки можуть бути визнані безхазяйними та передані у комунальну власність, тому зволікати не варто.

Етапи купівлі капітальної споруди

Купівля капітальної споруди починається з перевірки юридичної чистоти об'єкта. Ось покроковий план:
  1. Перевірка документів продавця: Переконайтеся, що споруда зареєстрована в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Вимагайте витяг з реєстру, технічний паспорт, акт на землю (якщо є). Якщо земля в оренді, перевірте договір оренди – він повинен переходити до покупця.
  2. Укладання договору купівлі-продажу: Договір нотаріально посвідчується. У ньому вказуйте, чи включається земля. Якщо ділянка не приватизована, додайте пункт про зобов'язання продавця надати документи для приватизації. Вартість залежить від оцінки: для житлових споруд – ринкова, для комерційних – з урахуванням податків (ПДВ, податок на доходи).
  3. Реєстрація права власності: Після нотаріуса подається заява до державного реєстратора. Термін – до 5 днів. Покупець сплачує адміністративний збір (близько 0,1% від вартості).
  4. Податкові аспекти: Покупець сплачує 1% державного мита, продавець – 5% податку на доходи фізосіб (якщо не перша продаж за рік). Для юридичних осіб – додатково ПДВ.
У 2025 році процедура спрощена завдяки електронним сервісам, як Дія, де можна подати частину документів онлайн. Однак, для складних випадків (наприклад, споруда на сільгоспземлі) потрібна зміна цільового призначення, що вимагає додаткових дозволів.

Приватизація землі під спорудою: крок за кроком

Якщо після купівлі споруди земля не у вашій власності, починайте приватизацію. ЗКУ дозволяє безоплатно приватизувати до 2,28 га на особу, включаючи ділянку під будівлею. Процес у 2025 році:
  1. Визначення права на приватизацію: Громадяни України, які є власниками споруди, мають переважне право. Для землі під житловим будинком – безоплатно, для комерційної – можливий аукціон, якщо площа перевищує норми.
  2. Збір документів:
  • Паспорт та ІПН.
  • Документи на споруду (свідоцтво про власність).
  • Технічний паспорт будівлі.
  • Витяг з Державного земельного кадастру (якщо є кадастровий номер).
  • Заява на приватизацію.
  1. Розробка землевпорядної документації: Зверніться до сертифікованого землевпорядника для складання проєкту відведення ділянки. Це включає геодезичні виміри та присвоєння кадастрового номера. Вартість – від 5-10 тис. грн.
  2. Погодження та затвердження: Подайте проєкт до місцевої ради (сільської, міської) або Держгеокадастру. Термін – до 1 місяця. Якщо ділянка в межах населеного пункту – до ОМС, поза – до обласної адміністрації.
  3. Реєстрація права власності: Після затвердження зареєструйте в Державному реєстрі. Отримайте витяг – і земля ваша.
У 2025 році спрощена процедура: через Дія можна подати заяву онлайн, а термін приватизації паїв продовжено до 2028 року. Для землі під капітальними спорудами, як склади чи офіси, перевірте, чи не потрібен екологічний висновок.

Потенційні ризики та як їх уникнути

  • Конфлікти з сусідами: Якщо ділянка не має чітких меж, можливі спори. Рішення: Проведіть межування заздалегідь.
  • Відмова в приватизації: Якщо земля сільгосппризначення або в зоні обмежень (наприклад, біля водойм). Перевірте генплан населеного пункту.
  • Податкові наслідки: Після приватизації сплачуйте земельний податок (0,3-1% від нормативної оцінки).
  • Воєнний стан: У 2025 році приватизація можлива, але в зонах бойових дій – з обмеженнями.
Щоб уникнути помилок, залучайте юриста з самого початку.

Роль юридичного супроводу

Купівля споруди та приватизація землі – це не лише папери, а й захист інтересів. Юрист перевірить документи, складе договір, оскаржить відмови. Юридична компанія INSEININ спеціалізується на земельному праві та надає повний супровід: від аудиту до реєстрації. Ми допоможемо оптимізувати витрати, уникнути бюрократії та забезпечити швидке оформлення.

Висновок

Купівля капітальної споруди з приватизацією землі під нею – інвестиція в майбутнє, але вимагає знань законодавства. У 2025 році спрощені процедури роблять це доступнішим, але професійна допомога незамінна. Звертайтеся до INSEININ – ми забезпечимо надійний супровід на кожному етапі, щоб ваша власність була захищена. Пам'ятайте: ця стаття носить інформаційний характер, для індивідуальної консультації зверніться до фахівців.
🌟✨ Потрібна консультація з земельного права? 🌳🏡 Юридична компанія INSEININ тут, щоб вам допомогти! 🤝📜 Наші досвідчені адвокати з великим задоволенням нададуть вам компетентну консультацію та допоможуть з розумінням вашого земельного статусу. 🏢💼 Забезпечте собі спокій та впевненість у майбутньому з нашою підтримкою! Звертайтеся до INSEININ вже сьогодні! 🌟✨

☎️ Телефон: +380 97 507 06 53 або +380 93 228 01 24 (WhatsApp, Viber, Telegram).


📧 Електронна пошта: inseinin@gmail.com

🏡 🌐 Чи залишайте форму зворотнього звʼязку у нас на сайті — Відділ земельного права Юридичної компанії INSEININ

🌐 РОЗРАХУНОК ВАРТОСТІ ПОСЛУГ

✅ЧИТАТИ БІЛЬШЕ НОВИН ПО ТЕМІ У👉TELEGRAM📲