Чи можна будувати та приватизувати майно на комунальній землі?
2025-04-02 15:00
Чи можна будувати та приватизувати майно на комунальній землі?
Питання будівництва та приватизації майна на комунальній землі є одним із найактуальніших у сфері земельного права в Україні. Воно стосується як приватних осіб, які прагнуть реалізувати свої права на нерухомість, так і юридичних осіб, що планують інвестувати в забудову. У цій статті ми детально розглянемо правові аспекти, обмеження, можливості та практичні кроки, які необхідно врахувати, звертаючись до норм чинного законодавства України.
Що таке комунальна земля?
Комунальна земля — це земельні ділянки, які перебувають у власності територіальних громад (сіл, селищ, міст) і управляються органами місцевого самоврядування, такими як міські, селищні чи сільські ради. Відповідно до Конституції України (стаття 142) та Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", територіальні громади мають право розпоряджатися такими землями в інтересах громади. Комунальна власність на землю регулюється також Земельним кодексом України (ЗКУ), який визначає порядок використання, передачі та відчуження таких ділянок.
Чи можна будувати на комунальній землі?
Будівництво на комунальній землі можливе, але лише за умови дотримання певних юридичних процедур. Оскільки земля перебуває у власності громади, приватна особа чи юридична особа не може просто розпочати будівництво без отримання відповідних прав на земельну ділянку. Розглянемо основні сценарії:
1. Оренда земельної ділянки
Найпоширенішим способом отримання права на будівництво є укладення договору оренди з органом місцевого самоврядування. Згідно зі статтею 93 ЗКУ, земельні ділянки комунальної власності можуть передаватися в оренду для різних цілей, зокрема для будівництва. Для цього необхідно: - Подати заяву до місцевої ради із зазначенням цільового призначення ділянки (наприклад, житлове чи комерційне будівництво). - Отримати рішення про надання ділянки в оренду (зазвичай через голосування на сесії ради). - Укласти договір оренди, який підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Термін оренди може становити до 50 років, залежно від умов договору та цільового призначення землі. Важливо: будівництво має відповідати містобудівній документації (генеральному плану, детальному плану території тощо).
2. Отримання земельної ділянки у постійне користування
Цей варіант доступний лише для певних категорій суб’єктів, таких як державні чи комунальні підприємства (стаття 92 ЗКУ). Приватні особи чи комерційні компанії не можуть претендувати на постійне користування комунальною землею.
3. Викуп земельної ділянки
У деяких випадках орган місцевого самоврядування може прийняти рішення про продаж земельної ділянки через аукціон (стаття 134 ЗКУ). Це можливо, якщо земля не входить до переліку ділянок, які не підлягають відчуженню (наприклад, землі загального користування, парки, кладовища). Після викупу ділянка переходить у приватну власність, і власник отримує повне право на будівництво.
4. Самовільне будівництво
Будівництво без правовстановлюючих документів на земельну ділянку вважається самовільним (стаття 376 Цивільного кодексу України). Такі об’єкти не можуть бути легалізовані без згоди власника землі — тобто територіальної громади. У кращому випадку самовільний забудовник може спробувати узаконити будівлю через суд, але це складний і ризикований процес, який не гарантує успіху.
Чи можна приватизувати майно на комунальній землі?
Приватизація майна, побудованого на комунальній землі, залежить від того, чи є у забудовника права на саму земельну ділянку. Розглянемо ключові аспекти:
1. Будівництво на орендованій землі
Якщо особа побудувала об’єкт на землі, взятій в оренду, вона може зареєструвати право власності на нерухомість у Державному реєстрі речових прав. Однак земельна ділянка залишається у комунальній власності, а забудовник — орендарем. У такому випадку приватизація землі можлива лише через її викуп за згодою місцевої ради або через участь у земельному аукціоні.
2. Приватизація землі під існуючим майном
Згідно зі статтею 120 ЗКУ, у разі переходу права власності на будівлю чи споруду до нового власника також переходить право на земельну ділянку, на якій розташовано об’єкт. Якщо земля була в оренді, новий власник може переоформити договір оренди на себе. Проте для повноцінної приватизації землі необхідно звернутися до місцевої ради з проханням про її відчуження. Без згоди громади приватизація неможлива.
3. Безоплатна приватизація
Громадяни України мають право на безоплатну приватизацію земельних ділянок для певних цілей (наприклад, для будівництва житла) у межах норм, визначених статтею 121 ЗКУ (до 0,10 га в містах, до 0,25 га в селах). Однак це стосується лише земель, які ще не використовуються, а не тих, на яких уже зведено майно за договором оренди.
Обмеження та ризики
- Цільове призначення землі Будівництво можливе лише за умови, що цільове призначення ділянки відповідає типу забудови (житлове, комерційне тощо). Зміна цільового призначення потребує погодження з місцевою владою та може бути ускладнена бюрократичними процедурами.
- Мораторій на відчуження земель Хоча мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення в Україні поступово втрачає силу, комунальні землі не завжди підпадають під вільний обіг. Рішення про їх продаж залежить від місцевої ради.
- Конфлікт інтересів Органи місцевого самоврядування можуть відмовити у приватизації чи оренді, якщо вважатимуть, що це суперечить інтересам громади (наприклад, якщо земля потрібна для інфраструктурних проєктів).
Практичні рекомендації від INSEININ
1. Перевірка правового статусу землі Перед початком будь-яких дій зверніться до кадастрової карти чи органу місцевого самоврядування, щоб переконатися, що ділянка перебуває у комунальній власності та не має обтяжень.
2. Юридичний супровід Укладення договору оренди, участь у земельному аукціоні чи оскарження відмови місцевої ради потребують професійної юридичної підтримки. Фахівці Юридичної компанії INSEININ допоможуть підготувати документи та захистити ваші інтереси.
3. Планування будівництва Переконайтеся, що ваш проєкт відповідає містобудівним нормам і не суперечить планам розвитку громади. Це зменшить ризик конфліктів із владою.
Висновок
Будівництво та приватизація майна на комунальній землі в Україні можливі, але потребують чіткого дотримання законодавчих процедур і співпраці з органами місцевого самоврядування. Оренда землі є найпростішим способом розпочати забудову, тоді як приватизація ділянки — більш складний процес, який залежить від рішення громади. У будь-якому випадку, успіх залежить від правильного юридичного підходу та врахування всіх ризиків.
Якщо у вас виникли питання чи потрібна допомога у вирішенні конкретної ситуації, звертайтеся до корпоративних юристів Юридичної компанії INSEININ. Наші експерти готові надати кваліфіковану консультацію та супровід на всіх етапах роботи з комунальною землею!
🌟 Шукаєте юридичну підтримку з даних питань?
Кваліфіковані юристи Юридичної компанії INSEININ зможуть вам допомогти!
🏛️ Експертність: Наші кваліфіковані юристи мають велику команду та різнобічний досвід у всіх галузях права і готові допомогти вам у будь-якій ситуації.
🔍 Індивідуальний підхід: Ми розуміємо, що кожна справа унікальна.
З INSEININ ви отримаєте персоналізоване планування та підтримку, яка відповідає вашим потребам.
💼 Широкий спектр послуг: Від консультацій та підготовки документів до представництва в суді, ми забезпечимо повний спектр юридичних послуг для бізнесу та приватних осіб.
🤝 Довіра та конфіденційність: Ваші інтереси - наш пріоритет.
З INSEININ ви можете бути впевнені у високому рівні професіоналізму та конфіденційності.
📞 Для отримання консультації Юриста з корпоративного права Юридичної компанії INSEININ телефонуйте за номерами: +380 97 507 06 53 або +380 93 228 01 24