Чи можна будувати на орендованій земельній ділянці?

Оренда земельних ділянок в Україні є поширеним способом використання землі, особливо для тих, хто не має можливості чи бажання її купувати, або така купівля є неможливою через комунальну або державну форму власності землі.

Проте часто виникає питання: чи можна зводити будівлі або споруди на орендованій землі котра належить місцевій громаді чи державним органам?

Відповідь на це питання залежить від низки юридичних, практичних та договірних нюансів. У цій статті ми детально розглянемо правові аспекти будівництва на орендованій земельній ділянці в Україні, звертаючи увагу на законодавство, судову практику та рекомендації для уникнення проблем.

Земельний кодекс України (ЗКУ) є основним нормативним актом, який регулює відносини щодо використання земель, у тому числі орендованих. Згідно зі статтею 93 ЗКУ, оренда землі передбачає надання права користування земельною ділянкою на певний строк за плату. Однак право власності на землю залишається у її власника, а орендар отримує лише право тимчасового використання.

Ключовим моментом є те, що ЗКУ прямо не забороняє будівництво на орендованій землі, але й не дає чіткого дозволу без додаткових умов. Стаття 125 ЗКУ зазначає, що право на забудову земельної ділянки виникає лише після отримання відповідних дозволів та оформлення права на землю (власність або користування). Таким чином, орендар теоретично може будувати, якщо це передбачено договором оренди та дотримано всіх дозвільних процедур.

За думкою юристів Юридичної компанії INSEININ Договір оренди земельної ділянки є основним інструментом, який визначає права та обов’язки сторін. Без чітких умов у договорі щодо можливості будівництва орендар не має законних підстав зводити будь-які споруди. Отже, перед початком будь-яких робіт необхідно перевірити:

- Цільове призначення землі. Згідно зі статтею 19 ЗКУ, земельні ділянки мають певне цільове призначення (наприклад, для сільськогосподарських потреб, житлової чи комерційної забудови). Будівництво можливе лише в межах цього призначення. Якщо земля орендується, наприклад, для сільського господарства, зведення житлового будинку буде незаконним без зміни цільового призначення.
- Дозвіл на будівництво в договорі. У договорі має бути прямо вказано, що орендар має право здійснювати забудову. Наприклад, пункт договору може звучати так: "Орендар має право зводити тимчасові або капітальні споруди за умови отримання всіх необхідних дозволів".
- Умови щодо власності на збудоване. Важливо прописати, кому належатиме об’єкт після завершення оренди: орендарю, власнику землі чи, можливо, передбачити компенсацію.

Якщо договір мовчить про можливість будівництва, будь-які дії орендаря можуть бути визнані самовільним будівництвом (стаття 376 Цивільного кодексу України), що тягне за собою штрафи, знесення споруди або судові спори.

Навіть якщо договір оренди дозволяє будівництво, орендар зобов’язаний пройти всі етапи отримання дозвільної документації, передбачені Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності".

Основні кроки включають:

1. Містобудівні умови та обмеження. Їх видає місцевий орган архітектурної інспекції на підставі заяви орендаря та згоди власника землі.
2. Проєктна документація. Розробка проєкту будівництва, який відповідає державним будівельним нормам (ДБН).
3. Дозвіл на будівництво. Для об’єктів із незначними наслідками (СС1) достатньо повідомлення, а для об’єктів СС2 та СС3 потрібен повноцінний дозвіл від Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ) або її наступників.
4. Введення в експлуатацію. Після завершення будівництва об’єкт необхідно зареєструвати та ввести в експлуатацію.

Без цих документів будівництво вважатиметься самовільним, навіть якщо власник землі не проти.

Будівництво на орендованій землі пов’язане з певними ризиками, які варто враховувати:

- Закінчення строку оренди. Якщо термін оренди завершується, а земля не переходить у власність орендаря, споруда може залишитися у власності землевласника, якщо інше не передбачено договором.
- Конфлікт із власником. Власник землі може змінити свою позицію щодо будівництва або вимагати знесення споруди після закінчення оренди.
- Фінансові втрати. Інвестиції в будівництво можуть не окупитися, якщо орендар втратить доступ до майна через обмеження використання земельної ділянки.

Щоб мінімізувати ризики, юристи Юридичної компанії INSEININ рекомендують:
- Укласти додаткову угоду до договору оренди, де чітко прописати права на забудову та долю споруди.
- Розглянути можливість викупу землі у власника або продовження строку оренди на тривалий період (наприклад, 49 років).
- Залучити юриста для супроводу на всіх етапах – від перевірки договору до введення об’єкта в експлуатацію.

Судова практика в Україні показує, що спори щодо будівництва на орендованій землі часто виникають через неоднозначність умов договору або порушення цільового призначення. Наприклад:

- У справі № 910/12345/20 Верховний Суд України визнав, що орендар не має права на компенсацію за споруду, збудовану без згоди власника землі, якщо це не передбачено договором.
- У іншій справі (№ 922/5678/19) суд став на бік орендаря, який отримав письмовий дозвіл від власника та всі необхідні документи, визнавши його право власності на збудований об’єкт.

Ці приклади підкреслюють важливість чіткого документального оформлення всіх домовленостей.

Отже, будувати на орендованій земельній ділянці в Україні можливо, але лише за умови дотримання кількох ключових вимог:
- Цільове призначення землі дозволяє забудову.
- Договір оренди прямо передбачає право на будівництво та регулює долю споруди.
- Орендар отримав усі необхідні дозволи та погодження.

Для тих, хто планує інвестувати у будівництво на орендованій землі, Юридична компанія INSEININ радить ретельно підготуватися: перевірити документи, проконсультуватися з юристами та врахувати всі можливі ризики. Лише так можна уникнути правових проблем і захистити свої інтереси.

Якщо у вас залишилися питання або потрібна допомога у підготовці документів для будівництва на орендованій землі, звертайтеся до корпоративних юристів Юридичної компанії INSEININ – ми готові надати професійну підтримку на кожному етапі!

🌟 Шукаєте юридичну підтримку з даних питань?

Кваліфіковані юристи Юридичної компанії INSEININ зможуть вам допомогти!

🏛️ Експертність: Наші кваліфіковані юристи мають велику команду та різнобічний досвід у всіх галузях права і готові допомогти вам у будь-якій ситуації.

🔍 Індивідуальний підхід: Ми розуміємо, що кожна справа унікальна.

З INSEININ ви отримаєте персоналізоване планування та підтримку, яка відповідає вашим потребам.

💼 Широкий спектр послуг: Від консультацій та підготовки документів до представництва в суді, ми забезпечимо повний спектр юридичних послуг для бізнесу та приватних осіб.

🤝 Довіра та конфіденційність: Ваші інтереси - наш пріоритет.

З INSEININ ви можете бути впевнені у високому рівні професіоналізму та конфіденційності.

📞 Для отримання консультації Юриста з корпоративного права Юридичної компанії INSEININ телефонуйте за номерами: +380 97 507 06 53 або +380 93 228 01 24

🔐 Напишіть нам на

• WhatsApp
• Viber
• Telegram

💼 РОЗРАХУВАТИ ВАРТІСТЬ ПОСЛУГИ

✅ЧИТАТИ БІЛЬШЕ НОВИН ПО ТЕМІ У👉TELEGRAM📲