КОРПОРАТИВНЕ ПРАВО І M&A ЮРИДИЧНА КОМПАНІЯ INSEININ

Форвардний контракт і договір купівлі-продажу деривативу: складання та перевірка

2025-05-15 16:00
Форвардний контракт є одним із ключових інструментів на ринку первинної нерухомості в Україні, що використовується для інвестування в будівництво. Цей різновид деривативу дозволяє фіксувати умови купівлі-продажу майнових прав на об’єкт нерухомості у майбутньому. Однак складання та перевірка таких договорів потребують особливої уваги через юридичні нюанси та потенційні ризики. У цій статті розглянемо правову природу форвардного контракту, особливості договору купівлі-продажу деривативу, а також рекомендації щодо їх складання та перевірки.

Що таке форвардний контракт?

Форвардний контракт — це стандартизований цивільно-правовий договір, який засвідчує зобов’язання однієї сторони (продавця) передати базовий актив (наприклад, майнові права на нерухомість) іншій стороні (покупцеві) у визначений термін за фіксованою ціною, а покупець зобов’язується прийняти цей актив і сплатити обумовлену суму. Згідно з Податковим кодексом України (п. 14.1.45), форвардний контракт є різновидом деривативу — документа, що регламентує відносини щодо купівлі-продажу активів у майбутньому.
У сфері нерухомості базовим активом зазвичай виступають майнові права на квартиру чи інше приміщення, яке ще будується. Форвардний контракт укладається між компанією з управління активами (КУА), що діє від імені пайового інвестиційного фонду (ПІФ), та інвестором (покупцем). Забудовник, як правило, не є стороною цього контракту, але відіграє ключову роль у виконанні зобов’язань щодо передачі майнових прав.

Договір купівлі-продажу деривативу

Договір купівлі-продажу деривативу є юридичним інструментом, через який інвестор набуває форвардний контракт. Цей договір укладається між КУА та інвестором і реєструється на товарній біржі, що забезпечує контроль за його виконанням. На практиці сплата за дериватив становить 30–50% вартості майбутнього об’єкта нерухомості, а решта суми сплачується за договором купівлі-продажу майнових прав, який укладається безпосередньо із забудовником після пред’явлення акту прийому-передачі деривативу.

Основні особливості договору купівлі-продажу деривативу:

  • Реєстрація на біржі. Договір проходить обов’язкову реєстрацію, що знижує ризик подвійного продажу майнових прав.
  • Відсутність нотаріального посвідчення. Законодавство України не вимагає нотаріального засвідчення таких угод, що зменшує витрати, але підвищує потребу в ретельній перевірці.
  • Податкові пільги. Операції з продажу деривативів не обкладаються ПДВ, що знижує податкове навантаження для забудовника та може зробити ціну для інвестора вигіднішою.

Складання форвардного контракту та договору купівлі-продажу деривативу

Для забезпечення юридичної чистоти та захисту прав сторін форвардний контракт і договір купівлі-продажу деривативу повинні відповідати вимогам законодавства, зокрема Постанові КМУ № 632 від 19 квітня 1999 року, яка встановлює стандартну форму деривативів. Основні аспекти, які необхідно врахувати під час складання:

1.Істотні умови контракту:

  • Предмет договору. Чітко визначити базовий актив (наприклад, майнові права на конкретну квартиру з описом її характеристик: площа, поверх, адреса об’єкта).
  • Ціна та порядок розрахунків. Фіксація ціни базового активу та графіку платежів (за дериватив і за майнові права).
  • Строк виконання. Вказати точний термін передачі майнових прав та введення об’єкта в експлуатацію.
  • Права та обов’язки сторін. Визначити відповідальність за невиконання умов, зокрема за затримку будівництва чи несплату.

2.Додаткові умови:

  • Можливість переуступки прав за форвардним контрактом іншій особі (якщо це передбачено).
  • Умови дострокового розірвання договору та повернення коштів.
  • Механізм вирішення спорів (наприклад, через суд або арбітраж).

3.Формат документа:

  • Контракт укладається в письмовій формі, але без вимог до спеціальних бланків чи нотаріального посвідчення.
  • Усі реквізити сторін (КУА, інвестора, фонду) повинні бути чітко вказані.

Перевірка договорів: на що звернути увагу

Перевірка форвардного контракту та договору купівлі-продажу деривативу є критично важливою для мінімізації ризиків інвестора. Ось ключові аспекти, які слід проаналізувати:

1.Репутація забудовника та КУА:

  • Перевірте ліцензію КУА, видану НКЦПФР, та її досвід на ринку.
  • Дослідіть історію забудовника: завершені проєкти, відгуки інвесторів, судові спори. Рекомендується звернутися до реєстрів (ЄДР, судовий реєстр) та перевірити дозвільну документацію на будівництво (дозвіл на будівництво, містобудівні умови, технічні умови).

2.Юридична чистота документів:

  • Переконайтеся, що форвардний контракт відповідає вимогам Постанови КМУ № 632 і містить усі обов’язкові реквізити.
  • Проаналізуйте, чи чітко прописані умови повернення коштів у разі невиконання забудовником зобов’язань. Зверніть увагу, що кошти, сплачені за дериватив (30–50% вартості), зазвичай не повертаються при розірванні договору купівлі-продажу майнових прав, оскільки форвардний контракт вважається виконаним після підписання акту прийому-передачі.

3.Ризики подвійного продажу:

  • Хоча реєстрація контракту на біржі знижує ризик подвійного продажу, перевірте, чи не укладав забудовник попередніх договорів щодо того самого об’єкта. Для цього можна запросити витяг із реєстру майнових прав.

4.Фінансові аспекти:

  • Уточніть, яка частина платежу йде на дериватив, а яка — на майнові права, оскільки це впливає на можливість повернення коштів у разі проблем із будівництвом.
  • Перевірте, чи прив’язана ціна до курсу валют, що може збільшити витрати інвестора.

5.Додаткові гарантії:

  • Зверніть увагу на наявність у договорі штрафних санкцій за порушення строків введення об’єкта в експлуатацію.
  • Якщо можливо, вимагайте внесення до договору положень про додаткові гарантії (наприклад, банківську гарантію чи страхування ризиків).

Ризики та як їх мінімізувати

Інвестування через форвардні контракти має низку переваг, таких як зниження податкового навантаження, захист від подвійного продажу та економія на нотаріальних витратах. Проте є й суттєві ризики:

  • Неможливість повернення всіх коштів. У разі розірвання договору купівлі-продажу майнових прав інвестор може повернути лише суму, сплачену за цей договір (зазвичай 50–70% від загальної суми), оскільки форвардний контракт вважається виконаним після передачі деривативу.
  • Відсутність спеціального регулювання. На відміну від інших фінансових інструментів (наприклад, облігацій), форвардні контракти мають обмежене законодавче регулювання, що може ускладнити захист прав інвестора.
  • Ризик не завершення будівництва. Якщо забудовник не введе об’єкт в експлуатацію, інвестор може залишитися лише з правом вимоги повернення частини коштів.

Для мінімізації ризиків:

  • Залучайте професійних юристів для аналізу договорів.
  • Інвестуйте на пізніх етапах будівництва, коли ризик незавершення нижчий.
  • Уважно перевіряйте репутацію всіх сторін угоди (забудовника, КУА, ПІФ).

Висновок

Форвардний контракт і договір купівлі-продажу деривативу є складними, але ефективними інструментами для інвестування в нерухомість. Вони дозволяють знизити витрати та забезпечити певний захист від подвійного продажу, але потребують ретельного юридичного аналізу. Під час складання таких договорів необхідно чітко прописувати всі істотні умови, а під час перевірки — приділяти увагу репутації контрагентів, фінансовим умовам і юридичній чистоті документів. Залучення кваліфікованих юристів і прискіплива перевірка документів допоможуть інвестору захистити свої права та мінімізувати ризики.

Рекомендація: Перед підписанням форвардного контракту чи договору купівлі-продажу деривативу зверніться до спеціаліста з нерухомості або адвоката, який має досвід у супроводі таких угод. Це дозволить уникнути типових помилок і забезпечити безпеку ваших інвестицій.
🔒 Плануєте відкрити бізнес чи новий напрям діяльності та не знаєте який КВЕД обрати?

👨‍⚖️ Наші кваліфіковані юристи з радістю допоможуть вам у проведенні всіх необхідних процедур щодо реєстрації, вибору КВЕД та юридичного супроводу.

📞 Для отримання консультації юриста з даних питань звертайтесь за номерами: +380 97 507 06 53 або +380 93 228 01 24

🔐Напишіть нам на:


🌐 Чи залишайте форму зворотнього звʼязку у нас на сайті — https://inseinin.com.ua/business

Оберіть INSEININ для супроводу ФОП та ТОВ - Забезпечте Безпеку вашому Бізнесу з надійним КВЕД! 🌐💼

✅ЧИТАТИ БІЛЬШЕ НОВИН ПО ТЕМІ У👉TELEGRAM📲