Попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна є важливим інструментом у цивільному обороті, який дозволяє сторонам зафіксувати наміри укласти основний договір у майбутньому. В Україні такі договори регулюються Цивільним кодексом України (ЦКУ), зокрема статтями 182, 635, 657, а також іншими нормативними актами, включаючи вимоги до нотаріального посвідчення. Ця стаття розглядає ключові аспекти складання та перевірки попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна, щоб забезпечити його юридичну силу та захист інтересів сторін.
1. Поняття та правова природа попереднього договору
Відповідно до ст. 635 ЦКУ, попередній договір – це угода, за якою сторони зобов’язуються у майбутньому укласти основний договір на визначених умовах. У контексті купівлі-продажу нерухомості попередній договір фіксує домовленості сторін щодо об’єкта, ціни, строків та інших умов основного договору.
Особливості попереднього договору:
- Мета: Забезпечити гарантії виконання намірів сторін (наприклад, покупець може "зарезервувати" нерухомість, а продавець – отримати аванс).
- Форма: Обов’язкове нотаріальне посвідчення, оскільки основний договір купівлі-продажу нерухомого вимагає такої форми (ч. 2 ст. 657 ЦК України).
- Зміст: Повинен містити істотні умови основного договору.
- Юридичні наслідки: У разі відмови однієї зі сторін від укладення основного договору інша сторона може звернутися до суду з вимогою про примусове виконання (ст. 635 ЦКУ).
2. Складання попереднього договору: ключові елементи
Для забезпечення юридичної сили попереднього договору необхідно ретельно прописати його умови. Основні елементи договору включають:
2.1. Преамбула
2.2. Предмет договору
2.3. Істотні умови основного договору
2.4. Аванс або завдаток
2.5. Права та обов’язки сторін
Продавець зобов’язаний:
2.6. Відповідальність сторін
2.7. Строк дії договору
2.8. Інші умови
2.9. Підписи сторін
2.1. Преамбула
- Вказати назву документа ("Попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна").
- Місце і дату укладення.
- Ідентифікувати сторони: для фізичних осіб – ПІБ, паспортні дані, РНОКПП; для юридичних осіб – найменування, код ЄДРПОУ, юридична адреса.
2.2. Предмет договору
- Чітко описати нерухоме майно: адреса, кадастровий номер, площа, тип об’єкта (квартира, будинок, земельна ділянка тощо).
- Вказати, що сторони зобов’язуються укласти основний договір купівлі-продажу у визначений строк.
- Додати документи, що підтверджують право власності продавця (витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, правовстановлюючий документ).
2.3. Істотні умови основного договору
- Ціна нерухомості (фіксована сума або порядок її визначення).
- Порядок розрахунків (аванс, повна оплата, розстрочка).
- Строк укладення основного договору (конкретна дата або період, наприклад, "до 31.12.2025").
- Інші умови, які сторони вважають важливими (наприклад, стан майна, наявність обтяжень).
2.4. Аванс або завдаток
- Вказати, чи сплачується аванс/завдаток, його розмір і порядок внесення.
- Якщо це завдаток, прописати його правові наслідки відповідно до ст. 570–571 ЦКУ (у разі відмови покупця завдаток залишається у продавця, у разі відмови продавця – повертається у подвійному розмірі).
- Для авансу – зазначити, що він повертається у разі неукладення основного договору з незалежних від сторін причин.
2.5. Права та обов’язки сторін
Продавець зобов’язаний:
- Надати документи, що підтверджують право власності.
- Гарантувати відсутність обтяжень (іпотека, арешт).
- Укласти основний договір у встановлений строк.
- Покупець зобов’язаний:
- Сплатити аванс/завдаток (якщо передбачено).
- Укласти основний договір у визначений строк.
- Своєчасно провести розрахунки.
2.6. Відповідальність сторін
- Вказати санкції за невиконання зобов’язань (штраф, пеня).
- Передбачити можливість звернення до суду для примусового укладення основного договору.
- Зафіксувати порядок відшкодування збитків.
2.7. Строк дії договору
- Визначити строк, протягом якого сторони зобов’язані укласти основний договір.
- Вказати, що договір втрачає силу після виконання або у разі закінчення строку.
2.8. Інші умови
- Порядок вирішення спорів (досудовий, судовий).
- Форс-мажорні обставини.
- Порядок внесення змін до договору.
- Вказати, що договір підлягає нотаріальному посвідченню.
2.9. Підписи сторін
- Договір підписують сторони або їх уповноважені представники (з додаванням довіреностей).
- Нотаріус посвідчує підписи та перевіряє відповідність договору законодавству.
3. Перевірка попереднього договору: як уникнути ризиків
Перед підписанням попереднього договору необхідно провести його ретельну перевірку, щоб мінімізувати юридичні та фінансові ризики. Ключові аспекти:
3.1. Перевірка права власності продавця
3.2. Перевірка об’єкта нерухомості
3.3. Перевірка сторін
3.4. Аналіз умов договору
3.5. Відповідність законодавству
3.6. Юридична експертиза
3.1. Перевірка права власності продавця
- Запитати витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, щоб підтвердити, що продавець є власником.
- Перевірити правовстановлюючі документи (договір купівлі-продажу, свідоцтво про спадщину, рішення суду тощо).
- Переконатися, що майно не перебуває в іпотеці, під арештом чи іншим обтяженням (перевірка через реєстр обтяжень, Єдиний державний реєстр судових рішень).
3.2. Перевірка об’єкта нерухомості
- Перевірити кадастровий номер і технічні характеристики об’єкта (площа, поверховість, призначення).
- Для земельних ділянок – перевірити цільове призначення та наявність обмежень у використанні (витяг з Державного земельного кадастру).
- Оглянути майно, щоб переконатися у його фактичному стані.
3.3. Перевірка сторін
- Для фізичних осіб: перевірити паспортні дані, дієздатність, сімейний стан (згода подружжя на відчуження спільного майна є обов’язковою, ст. 65 Сімейного кодексу України).
- Для юридичних осіб: перевірити дані в ЄДР, повноваження представників (статут, довіреність).
- Переконатися, що у продавця немає заборгованостей, які можуть призвести до арешту майна (перевірка через реєстр боржників).
3.4. Аналіз умов договору
- Переконатися, що всі істотні умови основного договору чітко прописані.
- Перевірити, чи правильно визначено аванс/завдаток і його наслідки.
- Уточнити строк укладення основного договору, щоб уникнути неоднозначностей.
3.5. Відповідність законодавству
- Перевірити, чи договір відповідає вимогам ЦКУ та Закону України "Про нотаріат".
- Звернутися до нотаріуса для попередньої перевірки, оскільки нотаріальне посвідчення є обов’язковим.
3.6. Юридична експертиза
- Залучити юриста для аналізу договору, особливо якщо угода стосується значної суми чи складного об’єкта (наприклад, комерційної нерухомості).
- Провести due diligence нерухомості та сторін для виключення ризиків.
4. Типові помилки та як їх уникнути
- Відсутність нотаріального посвідчення – робить договір недійсним. Рішення: Укладати договір у нотаріуса.
- Нечітке визначення предмета – може призвести до спорів або визнання договору неукладеним. Рішення: Детально описати нерухомість і додати документи.
- Неврахування згоди подружжя – угода може бути визнана недійсною. Рішення: Отримати нотаріально посвідчену згоду.
- Неправильне визначення завдатку/авансу – призводить до фінансових ризиків. Рішення: Чітко прописати правову природу платежу.
- Ігнорування перевірки обтяжень – покупець може отримати майно з обмеженнями. Рішення: Провести перевірку через державні реєстри.
Попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна є ефективним інструментом для фіксації намірів сторін, але його складання та перевірка вимагають особливої уваги. Обов’язкове нотаріальне посвідчення, чітке визначення умов, перевірка права власності та стану нерухомості допоможуть уникнути юридичних і фінансових ризиків. Залучення нотаріуса та юриста на етапі підготовки договору є запорукою його законності та захисту інтересів сторін. Правильно складений і перевірений попередній договір забезпечує впевненість у успішному укладенні основного договору та безпечній угоді.
📞 Для отримання консультації юриста з даних питань звертайтесь за номерами: +380 97 507 06 53 або +380 93 228 01 24
🔐Напишіть нам на:
🌐 Чи залишайте форму зворотнього звʼязку у нас на сайті — https://inseinin.com.ua/business
Оберіть INSEININ для супроводу ФОП та ТОВ - Забезпечте Безпеку вашому Бізнесу з надійним КВЕД! 🌐💼
✅ЧИТАТИ БІЛЬШЕ НОВИН ПО ТЕМІ У👉TELEGRAM📲
🔐Напишіть нам на:
🌐 Чи залишайте форму зворотнього звʼязку у нас на сайті — https://inseinin.com.ua/business
Оберіть INSEININ для супроводу ФОП та ТОВ - Забезпечте Безпеку вашому Бізнесу з надійним КВЕД! 🌐💼
✅ЧИТАТИ БІЛЬШЕ НОВИН ПО ТЕМІ У👉TELEGRAM📲