КОРПОРАТИВНЕ ПРАВО І M&A ЮРИДИЧНА КОМПАНІЯ INSEININ

ПОПЕРЕДНІЙ ДОГОВІР КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ НЕРУХОМОГО МАЙНА СКЛАДАННЯ ТА ПЕРЕВІРКА

2025-06-19 14:00
Попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна є важливим інструментом у цивільному обороті, який дозволяє сторонам зафіксувати наміри укласти основний договір у майбутньому. В Україні такі договори регулюються Цивільним кодексом України (ЦКУ), зокрема статтями 182, 635, 657, а також іншими нормативними актами, включаючи вимоги до нотаріального посвідчення. Ця стаття розглядає ключові аспекти складання та перевірки попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна, щоб забезпечити його юридичну силу та захист інтересів сторін.

1. Поняття та правова природа попереднього договору

Відповідно до ст. 635 ЦКУ, попередній договір – це угода, за якою сторони зобов’язуються у майбутньому укласти основний договір на визначених умовах. У контексті купівлі-продажу нерухомості попередній договір фіксує домовленості сторін щодо об’єкта, ціни, строків та інших умов основного договору.
Особливості попереднього договору:

  • Мета: Забезпечити гарантії виконання намірів сторін (наприклад, покупець може "зарезервувати" нерухомість, а продавець – отримати аванс).
  • Форма: Обов’язкове нотаріальне посвідчення, оскільки основний договір купівлі-продажу нерухомого вимагає такої форми (ч. 2 ст. 657 ЦК України).
  • Зміст: Повинен містити істотні умови основного договору.
  • Юридичні наслідки: У разі відмови однієї зі сторін від укладення основного договору інша сторона може звернутися до суду з вимогою про примусове виконання (ст. 635 ЦКУ).

2. Складання попереднього договору: ключові елементи

Для забезпечення юридичної сили попереднього договору необхідно ретельно прописати його умови. Основні елементи договору включають:

2.1. Преамбула

  • Вказати назву документа ("Попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна").
  • Місце і дату укладення.
  • Ідентифікувати сторони: для фізичних осіб – ПІБ, паспортні дані, РНОКПП; для юридичних осіб – найменування, код ЄДРПОУ, юридична адреса.

2.2. Предмет договору

  • Чітко описати нерухоме майно: адреса, кадастровий номер, площа, тип об’єкта (квартира, будинок, земельна ділянка тощо).
  • Вказати, що сторони зобов’язуються укласти основний договір купівлі-продажу у визначений строк.
  • Додати документи, що підтверджують право власності продавця (витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, правовстановлюючий документ).

2.3. Істотні умови основного договору

  • Ціна нерухомості (фіксована сума або порядок її визначення).
  • Порядок розрахунків (аванс, повна оплата, розстрочка).
  • Строк укладення основного договору (конкретна дата або період, наприклад, "до 31.12.2025").
  • Інші умови, які сторони вважають важливими (наприклад, стан майна, наявність обтяжень).

2.4. Аванс або завдаток

  • Вказати, чи сплачується аванс/завдаток, його розмір і порядок внесення.
  • Якщо це завдаток, прописати його правові наслідки відповідно до ст. 570–571 ЦКУ (у разі відмови покупця завдаток залишається у продавця, у разі відмови продавця – повертається у подвійному розмірі).
  • Для авансу – зазначити, що він повертається у разі неукладення основного договору з незалежних від сторін причин.

2.5. Права та обов’язки сторін

Продавець зобов’язаний:
  • Надати документи, що підтверджують право власності.
  • Гарантувати відсутність обтяжень (іпотека, арешт).
  • Укласти основний договір у встановлений строк.
  • Покупець зобов’язаний:
  • Сплатити аванс/завдаток (якщо передбачено).
  • Укласти основний договір у визначений строк.
  • Своєчасно провести розрахунки.

2.6. Відповідальність сторін

  • Вказати санкції за невиконання зобов’язань (штраф, пеня).
  • Передбачити можливість звернення до суду для примусового укладення основного договору.
  • Зафіксувати порядок відшкодування збитків.

2.7. Строк дії договору

  • Визначити строк, протягом якого сторони зобов’язані укласти основний договір.
  • Вказати, що договір втрачає силу після виконання або у разі закінчення строку.

2.8. Інші умови

  • Порядок вирішення спорів (досудовий, судовий).
  • Форс-мажорні обставини.
  • Порядок внесення змін до договору.
  • Вказати, що договір підлягає нотаріальному посвідченню.

2.9. Підписи сторін

  • Договір підписують сторони або їх уповноважені представники (з додаванням довіреностей).
  • Нотаріус посвідчує підписи та перевіряє відповідність договору законодавству.

3. Перевірка попереднього договору: як уникнути ризиків

Перед підписанням попереднього договору необхідно провести його ретельну перевірку, щоб мінімізувати юридичні та фінансові ризики. Ключові аспекти:

3.1. Перевірка права власності продавця

  • Запитати витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, щоб підтвердити, що продавець є власником.
  • Перевірити правовстановлюючі документи (договір купівлі-продажу, свідоцтво про спадщину, рішення суду тощо).
  • Переконатися, що майно не перебуває в іпотеці, під арештом чи іншим обтяженням (перевірка через реєстр обтяжень, Єдиний державний реєстр судових рішень).

3.2. Перевірка об’єкта нерухомості

  • Перевірити кадастровий номер і технічні характеристики об’єкта (площа, поверховість, призначення).
  • Для земельних ділянок – перевірити цільове призначення та наявність обмежень у використанні (витяг з Державного земельного кадастру).
  • Оглянути майно, щоб переконатися у його фактичному стані.

3.3. Перевірка сторін

  • Для фізичних осіб: перевірити паспортні дані, дієздатність, сімейний стан (згода подружжя на відчуження спільного майна є обов’язковою, ст. 65 Сімейного кодексу України).
  • Для юридичних осіб: перевірити дані в ЄДР, повноваження представників (статут, довіреність).
  • Переконатися, що у продавця немає заборгованостей, які можуть призвести до арешту майна (перевірка через реєстр боржників).

3.4. Аналіз умов договору

  • Переконатися, що всі істотні умови основного договору чітко прописані.
  • Перевірити, чи правильно визначено аванс/завдаток і його наслідки.
  • Уточнити строк укладення основного договору, щоб уникнути неоднозначностей.

3.5. Відповідність законодавству

  • Перевірити, чи договір відповідає вимогам ЦКУ та Закону України "Про нотаріат".
  • Звернутися до нотаріуса для попередньої перевірки, оскільки нотаріальне посвідчення є обов’язковим.

3.6. Юридична експертиза

  • Залучити юриста для аналізу договору, особливо якщо угода стосується значної суми чи складного об’єкта (наприклад, комерційної нерухомості).
  • Провести due diligence нерухомості та сторін для виключення ризиків.

4. Типові помилки та як їх уникнути

  1. Відсутність нотаріального посвідчення – робить договір недійсним. Рішення: Укладати договір у нотаріуса.
  2. Нечітке визначення предмета – може призвести до спорів або визнання договору неукладеним. Рішення: Детально описати нерухомість і додати документи.
  3. Неврахування згоди подружжя – угода може бути визнана недійсною. Рішення: Отримати нотаріально посвідчену згоду.
  4. Неправильне визначення завдатку/авансу – призводить до фінансових ризиків. Рішення: Чітко прописати правову природу платежу.
  5. Ігнорування перевірки обтяжень – покупець може отримати майно з обмеженнями. Рішення: Провести перевірку через державні реєстри.
Попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна є ефективним інструментом для фіксації намірів сторін, але його складання та перевірка вимагають особливої уваги. Обов’язкове нотаріальне посвідчення, чітке визначення умов, перевірка права власності та стану нерухомості допоможуть уникнути юридичних і фінансових ризиків. Залучення нотаріуса та юриста на етапі підготовки договору є запорукою його законності та захисту інтересів сторін. Правильно складений і перевірений попередній договір забезпечує впевненість у успішному укладенні основного договору та безпечній угоді.
📞 Для отримання консультації юриста з даних питань звертайтесь за номерами: +380 97 507 06 53 або +380 93 228 01 24

🔐Напишіть нам на:


🌐 Чи залишайте форму зворотнього звʼязку у нас на сайті — https://inseinin.com.ua/business

Оберіть INSEININ для супроводу ФОП та ТОВ - Забезпечте Безпеку вашому Бізнесу з надійним КВЕД! 🌐💼

✅ЧИТАТИ БІЛЬШЕ НОВИН ПО ТЕМІ У👉TELEGRAM📲