КОРПОРАТИВНЕ ПРАВО І M&A ЮРИДИЧНА КОМПАНІЯ INSEININ
Договір про участь у житлово-будівельному кооперативі: складання та перевірка
2025-07-22 15:00

Договір про участь у житлово-будівельному кооперативі: складання та перевірка

Житлово-будівельний кооператив (ЖБК) - є однією з форм організації громадян для спільного будівництва житла в Україні.
Участь у ЖБК регулюється договором, який є ключовим документом, що визначає права та обов’язки сторін, порядок внесення платежів, умови будівництва та розподілу житла. Складання та перевірка такого договору вимагають особливої уваги, оскільки помилки чи неточності можуть призвести до юридичних спорів, фінансових втрат або навіть втрати права на житло.
У цій статті розглянемо основні аспекти складання договору про участь у ЖБК, його ключові положення та рекомендації щодо перевірки.

1. Правова основа договору про участь у ЖБК

Діяльність житлово-будівельних кооперативів в Україні регулюється:

Договір про участь у ЖБК є змішаним договором, що поєднує елементи договорів про спільну діяльність, підряду та інвестиційної діяльності. Він укладається між кооперативом (юридичною особою) та учасником (фізичною або юридичною особою), який бажає отримати житло шляхом внесення пайових внесків.

2. Основні елементи договору про участь у ЖБК

Для того щоб договір був юридично обґрунтованим і захищав інтереси обох сторін, він має містити такі ключові положення:

2.1. Преамбула та сторони договору

  • Вказується повна назва ЖБК, його юридична адреса, код ЄДРПОУ, а також дані учасника (ПІБ, паспортні дані, ідентифікаційний код, адреса).
  • Зазначається, що договір укладається на підставі Статуту ЖБК.

2.2. Предмет договору

  • Чітко визначається мета договору: участь у фінансуванні будівництва житлового будинку (або іншого об’єкта) з подальшим отриманням житлової чи нежитлової площі.
  • Описується об’єкт будівництва (адреса, технічні характеристики, проектна документація).
  • Вказується конкретна квартира (за наявності): її номер, поверх, кількість кімнат, загальна та житлова площа (якщо ці дані відомі на момент укладання договору).

2.3. Права та обов’язки сторін

Обов’язки ЖБК:
  • Забезпечити будівництво об’єкта у встановлені строки.
  • Надати учаснику право власності на квартиру після завершення будівництва та виконання ним умов договору.
  • Забезпечити прозорість фінансових операцій та звітність перед учасниками.

Обов’язки учасника:
  • Вчасно вносити пайові внески (за графіком, якщо такий передбачено).
  • Дотримуватися умов Статуту ЖБК та рішень загальних зборів.
  • У разі необхідності брати участь у загальних зборах кооперативу.

2.4. Пайові внески

  • Визначається розмір пайового внеску, порядок і строки його сплати (одноразово чи частинами).
  • Зазначається, чи включаються до внеску витрати на підключення до комунікацій, благоустрій території тощо.
  • Важливо вказати, що відбувається у разі прострочення платежів (штрафи, пеня, виключення з кооперативу).

2.5. Порядок передачі житла

  • Визначаються умови, за яких учасник отримує право власності на квартиру (наприклад, після повного внесення пайового внеску та введення будинку в експлуатацію).
  • Описується процедура передачі житла (підписання акту приймання-передачі, оформлення права власності).

2.6. Відповідальність сторін

  • Вказуються санкції за невиконання умов договору (штрафи, розірвання договору, повернення внесків).
  • Зазначається відповідальність ЖБК за затримку будівництва або неналежну якість робіт.

2.7. Форс-мажор

  • Визначаються обставини, що звільняють сторони від відповідальності (війна, природні катастрофи, зміни законодавства).

2.8. Порядок вирішення спорів

  • Зазначається, що спори вирішуються шляхом переговорів або в судовому порядку за законодавством України.

2.9. Строк дії договору та умови розірвання

  • Вказується строк дії договору (зазвичай до моменту передачі житла учаснику).
  • Описуються підстави для розірвання (наприклад, невиконання умов, виключення з кооперативу).

3. Складання договору: практичні рекомендації

  1. Чіткість і конкретика. Уникайте розмитих формулювань. Наприклад, замість "учасник отримає квартиру" вказуйте конкретні характеристики квартири та строки її передачі.
  2. Перевірка Статуту ЖБК. Договір має відповідати положенням Статуту кооперативу, адже учасник ЖБК автоматично стає його членом.
  3. Додатки до договору. До договору можуть додаватися графік платежів, план квартири, копії дозвільних документів на будівництво.
  4. Юридична консультація. Перед підписанням договору рекомендується залучити юриста для аналізу умов та їх відповідності законодавству.

4. Перевірка договору: на що звернути увагу

Перевірка договору є критично важливою, оскільки ЖБК, як і будь-яка форма інвестування в будівництво, пов’язана з певними ризиками. Ось ключові аспекти, які необхідно перевірити:

4.1. Легітимність ЖБК

  • Перевірте реєстрацію ЖБК в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб (ЄДРПОУ). Це можна зробити через офіційний сайт Мін’юсту або сервіси, такі як YouControl.
  • Ознайомтеся зі Статутом ЖБК, щоб переконатися, що він відповідає нормам законодавства.
  • Перевірте, чи є у ЖБК дозвільні документи на будівництво: право на земельну ділянку (договір оренди чи власності), містобудівні умови, дозвіл на будівництво.

4.2. Фінансова прозорість

  • З’ясуйте, куди спрямовуються пайові внески. ЖБК має вести окремий рахунок для будівництва, а кошти не повинні використовуватися на інші цілі.
  • Перевірте, чи передбачені в договорі механізми повернення внесків у разі розірвання договору чи ліквідації ЖБК.

4.3. Строки будівництва

  • Переконайтеся, що в договорі вказані реальні строки завершення будівництва та передачі житла.
  • Зверніть увагу на умови перенесення строків (наприклад, через форс-мажор).

4.4. Ризики втрати права на житло

  • Уточніть, за яких умов учасник може бути виключений з ЖБК (наприклад, за прострочення платежів).
  • Перевірте, чи передбачено повернення внесків у разі виключення або припинення діяльності кооперативу.

4.5. Юридична чистота

  • Переконайтеся, що договір не містить прихованих умов, які обмежують права учасника (наприклад, заборона на переуступку прав).
  • Зверніть увагу на пункти про додаткові платежі (наприклад, за комунікації чи благоустрій), щоб уникнути несподіваних витрат.

4.6. Перевірка забудовника

  • Якщо ЖБК залучає підрядника (забудовника), перевірте його репутацію, ліцензії та попередні проєкти.
  • З’ясуйте, чи є у забудовника фінансові проблеми, судові спори чи арешти майна.

5. Ризики та як їх уникнути

Участь у ЖБК пов’язана з певними ризиками, зокрема:

  • Затримка будівництва. Для захисту від цього ризику вимагайте чіткого графіка будівництва та штрафних санкцій за його порушення.
  • Фінансові махінації. Уникайте ЖБК, які не надають звітність про використання коштів.
  • Недобудова. Перевірте, чи застраховані ризики незавершення будівництва, та уточніть порядок повернення внесків.
  • Юридичні спори. Укладіть договір за участю нотаріуса, щоб зменшити ризик оскарження.
Договір про участь у ЖБК є складним юридичним документом, який потребує ретельного складання та перевірки. Учасник кооперативу має бути уважним до деталей, перевіряти легітимність ЖБК, фінансову прозорість і наявність дозвільних документів. Залучення кваліфікованого юриста на етапі укладання договору може значно знизити ризики та захистити інтереси учасника. Для перевірки документів ЖБК та договору рекомендується звертатися до державних реєстрів, а також консультуватися з фахівцями у сфері нерухомості та права. Тільки ретельний підхід до складання та аналізу договору забезпечить безпеку інвестицій і гарантії отримання житла.
👨‍⚖️ Наші кваліфіковані юристи з радістю допоможуть вам у проведенні всіх необхідних процедур щодо реєстрації, вибору КВЕД та юридичного супроводу.

📞 Для отримання консультації юриста з даних питань звертайтесь за номерами: +380 97 507 06 53 або +380 93 228 01 24

🔐Напишіть нам на:


🌐 Чи залишайте форму зворотнього звʼязку у нас на сайті — https://inseinin.com.ua/business

Оберіть INSEININ для супроводу ФОП та ТОВ - Забезпечте Безпеку вашому Бізнесу з надійним КВЕД! 🌐💼

✅ЧИТАТИ БІЛЬШЕ НОВИН ПО ТЕМІ У👉TELEGRAM📲

Читайте також: