КОРПОРАТИВНЕ ПРАВО І M&A ЮРИДИЧНА КОМПАНІЯ INSEININ
2025-07-16 14:29

Юридичний супровід купівлі-продажу квартири в місті Києві: перевірка документів та договору

На сьогодні самостійна купівля або продаж квартири є дійсно ризиковим процесом у звʼязку із збільшенням кількості випадків шахрайств та обманів. Це повʼязано із самою складністю та багатоетапністю процесу, в якому легко заплутатись та упустити дійсно важливі аспекти. Юридичний супровід включає перевірку документів, аналіз договору купівлі-продажу, а також координацію всіх етапів угоди. У цій статті розглянемо ключові аспекти юридичного супроводу, особливості перевірки документів та складання договору в умовах українського законодавства.

1. Що включає юридичний супровід купівлі-продажу нерухомості?

Юридичний супровід купівлі-продажу квартири спрямований на:

  • Перевірку правовстановлюючих документів на нерухомість.
  • Виявлення можливих ризиків (обтяження, арешти, спірні права власності).
  • Забезпечення відповідності договору купівлі-продажу нормам законодавства.
  • Супровід у нотаріуса та контроль за дотриманням процедури.
  • Захист інтересів покупця або продавця під час переговорів та укладення угоди.

Професійний юридичний супровід дозволяє уникнути таких проблем, як шахрайство, втрата коштів або визнання угоди недійсною.

2. Етапи юридичного супроводу

Юридичний супровід охоплює кілька ключових етапів:2.1. Попередня консультаціяНа цьому етапі юрист:

  • З’ясовує потреби сторін (покупця або продавця).
  • Оцінює обставини угоди (наприклад, чи є квартира у новобудові, на вторинному ринку, чи є іпотека).
  • Надає роз’яснення щодо прав та обов’язків сторін відповідно до Цивільного кодексу України (ЦКУ), Закону України «Про нотаріат» та інших нормативних актів.
2.2. Перевірка документів
Перевірка документів є найважливішим етапом, адже від неї залежить безпека угоди. Юрист аналізує:

  • Правовстановлюючі документи:
  1. Договір купівлі-продажу, дарування, міни, свідоцтво про право на спадщину, рішення суду тощо.
  2. Свідоцтво про право власності або витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
  3. Для новобудов: документи забудовника (дозвіл на будівництво, технічний паспорт, декларація про введення в експлуатацію).

  • Документи, що підтверджують особу продавця:
  1. Паспорт, ідентифікаційний код.
  2. Документи, що підтверджують сімейний стан (свідоцтво про шлюб, розлучення, згода подружжя на продаж, якщо квартира є спільною власністю).

  • Відсутність обтяжень:
  1. Перевірка в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на наявність арештів, іпотеки, інших обмежень.
  2. Перевірка в Єдиному реєстрі боржників (наявність виконавчих проваджень).

  • Технічна документація:
  1. Технічний паспорт на квартиру.
  2. Відсутність незаконних перепланувань (порівняння плану квартири з технічним паспортом).

  • Комунальні платежі та борги:
  1. Довідки про відсутність заборгованості за комунальні послуги.
  2. Перевірка зареєстрованих осіб у квартирі (довідка про склад сім’ї або витяг з реєстру).

  • Додаткові документи:
  1. Для квартир, отриманих у спадщину: перевірка строків прийняття спадщини, наявності інших спадкоємців.
  2. Для квартир у новобудовах: перевірка договорів із забудовником (інвестиційний договір, попередній договір).
2.3. Аналіз договору купівлі-продажу
Договір купівлі-продажу квартири укладається в письмовій формі та посвідчується нотаріусом (ст. 657 ЦКУ). Юрист перевіряє або розробляє договір, звертаючи увагу на:
  • Предмет договору
  • Ціна та порядок розрахунків
  • Права та обов’язки сторін
  • Відповідальність сторін
  • Додаткові умови
  • Відповідність законодавству
2.4. Супровід у нотаріуса
Нотаріус у Києві перевіряє документи та посвідчує договір.
Юрист:
  • Контролює правильність оформлення документів.
  • Перевіряє, чи нотаріус здійснив усі необхідні запити до реєстрів (Державний реєстр речових прав, Єдиний реєстр боржників).
  • Координує підписання договору та передачу коштів.
2.5. Завершення угоди
Після підписання договору:
  • Покупець реєструє право власності в Державному реєстрі речових прав.
  • Сторони підписують акт приймання-передачі квартири.
  • Проводиться остаточний розрахунок (якщо оплата здійснюється частинами).

3. Особливості купівлі-продажу квартири в КиєвіКиїв, як столиця, має свої особливості:

  • Висока вартість нерухомості: Це підвищує ризики шахрайства, тому перевірка документів має бути максимально ретельною.
  • Ринок новобудов: Багато угод стосуються квартир у новобудовах, що вимагає додаткової перевірки забудовника (репутація, дозвільна документація, судові спори).
  • Історичні будівлі: У центрі міста квартири можуть бути розташовані в будинках, що мають статус пам’яток архітектури, що накладає обмеження на перепланування.
  • Податки та збори: Покупець сплачує 1% державного мита та 1% внеску до Пенсійного фонду (якщо не звільнений від сплати). Продавець сплачує податок на доходи фізичних осіб (5% для резидентів, 18% для нерезидентів) та 1,5% військового збору (за винятком певних пільг).

4. Ризики та як їх уникнути

  • Шахрайство: Наприклад, продаж квартири за підробленими документами. Юрист перевіряє оригінали документів та їх відповідність у державних реєстрах.
  • Приховані обтяження: Арешт або іпотека можуть бути виявлені лише через запити до реєстрів.
  • Недійсність угоди: Угода може бути визнана недійсною через порушення прав подружжя, неповнолітніх співвласників або інших осіб. Юрист перевіряє сімейний стан продавця та наявність згоди всіх необхідних осіб.
  • Помилки в документах: Неправильний кадастровий номер або адреса можуть призвести до проблем із реєстрацією права власності.

5. Рекомендації

  • Залучайте професійного юриста або адвоката, який спеціалізується на нерухомості в Києві.
  • Уникайте поспішних рішень, особливо якщо продавець наполягає на швидкому підписанні договору.
  • Перевіряйте документи через офіційні реєстри самостійно або через юриста.
  • Укладіть попередній договір (за необхідності), щоб зафіксувати умови угоди та внести завдаток.
Висновок

Юридичний супровід купівлі-продажу квартири в місті Києві є необхідним для забезпечення безпеки угоди та захисту прав сторін. Ретельна перевірка документів, аналіз договору та координація всіх етапів угоди дозволяють уникнути ризиків і зробити процес прозорим та законним. Звернення до кваліфікованого юриста значно знижує ймовірність помилок і гарантує успішне завершення угоди. Стаття підготовлена з урахуванням норм законодавства України станом на липень 2025 року. Для актуальної інформації рекомендується звертатися до фахівців у сфері нерухомості.
📞 Для отримання консультації юриста з даних питань звертайтесь за номерами: +380 97 507 06 53 або +380 93 228 01 24

🔐Напишіть нам на:


🌐 Чи залишайте форму зворотнього звʼязку у нас на сайті — https://inseinin.com.ua/business

Оберіть INSEININ для супроводу ФОП та ТОВ - Забезпечте Безпеку вашому Бізнесу з надійним КВЕД! 🌐💼

✅ЧИТАТИ БІЛЬШЕ НОВИН ПО ТЕМІ У👉TELEGRAM📲

Читайте також: